Registro Nacional de Administradores, las interrogantes que se plantean.

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Hace algunos días, la Secretaría Ejecutiva de Condominios, emitió el Manual de Inscripción al Registro Nacional de Administradores. A contar del webinar organizado por Edipro, en el que participó nuestro presidente Luis Vallejos Kauer, analizaremos algunos de los alcances de este manual, a la espera que el Reglamento del Registro Nacional de Administradores sea publicado.

Paula Avilés V.

Muchos administradores están expectantes ante los pasos que tendrán que dar cuando comience a funcionar el Registro Nacional de Administradores. ¿Cómo inscribirse? ¿Quién puede ser parte? ¿Qué cursos son válidos? ¿Qué datos serán públicos?¿Cuál será el impacto real de las sanciones?

Si bien la Ley de Copropiedad 21.442 estableció las líneas generales de la creación de este registro, su funcionamiento y misión, los detalles de la implementación estarán en el Reglamento, que aún no ha sido publicado. No obstante, estos días la Secretaría Ejecutiva de Condominios, emitió el Manual de Inscripción al Registro Nacional de Administradores, que establece los siguientes lineamientos:

El registro será único, público, obligatorio y gratuito.
La inscripción será válida en todo el país.
La inscripción será a través de la plataforma digital.
La administración se realizará a través de la Secretaría Ejecutiva de Condominios que depende del SEREMI Minvu.

Además, el manual, explica que habrá una identificación de la persona, el estado de la inscripción en el registro, el mes y año y tipo de inscripción, así también el paso a paso de las reclamaciones.

De las reclamaciones y sanciones

Junto con el Registro Nacional de Administradores, también habrá una plataforma mediante la cual se van a poder hacer reclamaciones y también los administradores van a recibir sanciones, la que será gestionada por la Secretaría Ejecutiva de Condominios. Las reclamaciones pueden ser por incumplimiento de las funciones de los administradores según artículo 20 de la ley, por el incumplimiento del reglamento del Registro de Administradores y el punto tres, por incumplimiento de la ley en general.

Luis Vallejos Kauer, presidente de AGACECH, plantea las siguientes dudas:

“Veamos ejemplos concretos, porque en cualquiera de esos aspecto es fácil que digan que el administrador no hace la pega, así que lo voy a denunciar en un condominio. Mira, uno puede ser administrador en cuatro condominios y resulta que te hacen reclamaciones de un par de cosas y estás sujeto a que te defiendas de esas reclamaciones. Sin embargo, ya fuiste precondenado, porque desde los otros condominios que administras ven que tienes la reclamación uno, la reclamación dos, la reclamación tres y la cuatro. Y eso puede ser usado para quitarte el condominio o si estás postulando a una nueva comunidad, puede ser causal de que no te consideren. Además, puede que me defienda y aclare la situación porque no había pruebas para sancionarme; sin embargo, no puedo seguir trabajando, porque voy a estar bajo la lupa un rato. Claramente se pueden producir actos discriminatorios que pueden repercutir en el aspecto laboral ¿Qué pasa en esos casos? Tengo que demandar al Estado de Chile?”

El abogado Juan Pablo Vargas, experto en el tema de Copropiedad, comenta que también ve complejo el tema de las reclamaciones y sanciones: “Primero porque las sanciones son por cosas que pueden ser muy menores. Por ejemplo, imagínate haces una citación a asamblea mal hecha porque te confundiste, de buena fe, o llevas diez años trabajando en condominios, pero se te pasó a hacer un acta de asamblea o te demoraste un poco más, y te presentan la reclamación porque no has hecho el acta. Claro, me imagino que tiene que haber un criterio de las entidades que revisan la reclamación. Pero como dice Luis, va a cambiar la forma administrar, porque todo va a ser relevante, todo. Las citaciones, el acta, las obligaciones, las multas, los incumplimientos, todo va a ser mucho más complejo.”

Bajo dicha lógica, el trabajo del administrador será mucho más engorroso y con más carga, “A lo mejor vas a tener reclamaciones continuas y tendrás que estar la mitad del mes defendiéndote, en vez de administrar. Entonces, en vez de administrar ocho condominios, optas por administrar solo cuatro comunidades. ¿Y qué pasa con las rentas? O sea, en el fondo, tienes que hacer un trabajo mucho más acucioso con un riesgo laboral mucho más más alto. Entonces, ¿Qué pasará? A lo mejor lo que hoy día vale 500, va a costar un millón y medio después, alza que va a afectar a los condominios más de clase media emergente”, asevera Luis Vallejos Kauer.

Volviendo al tema de las reclamaciones, se plantea también la posibilidad de que si las reclamaciones, no llegan a puerto porque el administrador demostró lo contrario, éstas sean borradas, porque de lo contrario se hará muy difícil, tener esa carta de presentación frente a otras comunidades, aunque sea falso.

Bajo estas nuevas normativas por las que se desarrollará el trabajo del administrador, estar en un gremio es cada vez más relevante. “Vienen una serie de temas importantes que vamos a revisar en el gremio. Uno de ellos tiene que ver quién defiende al administrador. Los administradores de AGACECH son defendidos legalmente por nuestros abogados, por lo tanto, ser parte de un gremio tiene esa primera gran ventaja”, asegura el Presidente de AGACECH.

¿Quiénes pueden inscribirse en el Registro Nacional de Administradores?

1.-Ser persona natural o persona jurídica

2.- Tener mayoría de edad

3.-Ser chileno o extranjero residente

4.-No tener condenas de Títulos VIII y IX del libro Segundo del Código penal

5.-Acreditar enseñanza Media

6.- Haber aprobado un curso de capacitación en materias de administración de condominios, que haya sido impartido por una institución de educación superior del Estado o reconocida por éste, u organismo técnico de capacitación acreditado por el Servicio Nacional de Capacitación y Empleo, o bien, contar con una certificación de competencia laboral otorgada por un centro acreditado por la Comisión del Sistema Nacional de Certificación de Competencias Laborales, Chile Valora, conforme a lo dispuesto en la ley N° 20.267.

7- El Ingreso al Registro se hará con clave única y los documentos requeridos serán:

Certificado de residencia y domicilio (para los extranjeros)
Certificado de antecedentes penales
Identificación con una antigüedad máxima de 15 días previos a la solicitud de inscripción e el registro

¿Qué conocimientos básicos debe impartir el curso de capacitación?

Habiendo realizado el curso de capacitación, el administrador debe poseer los conocimientos relacionados con las normas y procedimientos básicos respecto a:

1.- El plan de emergencia, la contratación de seguros y demás preceptos sobre seguridad del condominio y mantención de sus instalaciones.

2.- La normativa laboral y previsional aplicable al personal del condominio.

3.- La rendición de cuentas y el cobro de gastos comunes y demás obligaciones económicas.

4.- Las fórmulas de resolución de conflictos.

Cómo y cuándo será obligatoria la inscripción al Registro Nacional

La ley estipula que la inscripción se realizará a través de una plataforma digital que el MINVU disponga, la que además tendrá que mantener actualizada, identificando a los administradores y los condominios en que prestan servicios, las sanciones impuestas, así como las incorporaciones y retiros del Registro Nacional.

El plazo de funcionamiento del Registro Nacional está dado por las disposiciones transitorias de la ley que señala: que desde la publicación y hasta la entrada en vigencia del reglamento del Registro Nacional de Administradores de Condominios, quienes estaban ejerciendo labor de administradores podrán seguir haciéndolo siempre y cuando acrediten una antigüedad mínima de tres meses en el cargo. Cuando entre en Vigencia el Registro Nacional de Administradores de Condominios, podrán inscribirse todos aquellos que cumplan con los requisitos.

Además, los actuales administradores tendrán un plazo de 18 meses para acreditar la aprobación de un curso de capacitación u obtener la certificación de competencia laboral antes nombrada, sin perjuicio del cumplimiento de los demás requisitos establecidos en dicho artículo. Si transcurrido ese plazo no se han inscrito en el Registro Nacional, se entenderán inhabilitados para continuar desempeñando el cargo de administrador.

¿Qué conocimientos básicos debe impartir el curso de capacitación?

Habiendo realizado el curso de capacitación, el administrador debe poseer los conocimientos relacionados con las normas y procedimientos básicos respecto a:

1.- El plan de emergencia, la contratación de seguros y demás preceptos sobre seguridad del condominio y mantención de sus instalaciones.

2.- La normativa laboral y previsional aplicable al personal del condominio.

3.- La rendición de cuentas y el cobro de gastos comunes y demás obligaciones económicas.

4.- Las fórmulas de resolución de conflictos.

La entrada en funcionamiento del registro nacional de administradores en conjunto con la SEC para las reclamaciones de las comunidades, busca subir el nivel de quienes administramos, podemos hablar de una profesionalización del rubro, lo que es muy bueno para los condominios.

La entrada en vigencia de esta nuevas disposiciones legales, producirá paulatinamente el desincentivo de algunas personas que dicen ser administradores, sin serlo, y que generan verdaderos descalabros en los condominios, como ejemplo el 90% de las múltiples solicitudes de administrador que llegan a AGACECH son de condominios que han sido “maltratados” y que requieren la intervención urgente de un administrador profesional. Pertenecer a un gremio como AGACECH en sin duda una ventaja con quienes no son parte.

Se producirá un hecho inusual cuando entre en vigencia el registro nacional de administradores.

Cuando baja la oferta de un servicio el valor de este sube debido ala mayor demanda, por otra parte cuando aumenta la demanda de un servicio sube el precio de este por el mayor requerimiento. Lo extraño se produce cuando baja la oferta y al mismo tiempo aumenta la demanda. Este fenómeno genera un aumento de precios galopante porque hay dos factores presionando al alza de forma simultánea.

Oferta y demanda
1.- Si aumentan o disminuyen ambas en igual intensidad el precio no se mueve

2.- Si aumenta la demanda y la oferta disminuye el precio aumentará, más que si sólo se mueve una de ellas

3.- Si baja la demanda y la oferta aumenta, el precio bajará, más rápido que si solo aumenta la oferta o solo desciende la demanda.

Con la entrada en vigencia del registro, muchos pseudo administradores no podrán seguir administrando por contar con antecedentes incompatibles con el cargo, otros al ver el aumento de control y exigencias migrarán a otros rubros. Los administradores novatos tendrán cuesta arriba el inicio debido a que los condominios preferirán administradores de trayectoria, además que para estar en el registro hay que tener al menos un condominio con 3 meses de antigüedad.

Viene tiempos de cambio y mejoras para las comunidades del país. En Agacech consideramos que lo que es bueno para las comunidades es bueno para quienes conformamos el gremio.

Registro y nuevas exigencias legales ¿Disminuirá la cantidad de administradores?