¿Qué son los Gastos Comunes y cómo se calculan?
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El pago del gasto común está dispuesto por ley y es el que paga la comunidad para hacer posible la mantención, reparación y administración de la misma. ¿Cómo se prorratea este gasto? ¿Qué factores lo definen? ¿Qué pasa si algún residente no paga?
Por Paula Avilés Villagra
La ley de Copropiedad 19.537 define los Gastos Comunes como aquellos generados por una comunidad y que tienen por fin “administrar, mantener, reparar, usar o consumir los bienes de dominio común, además de aquellos destinados a generar nuevas obras comunes”.
En términos simples, el gasto común es una rendición de cuentas de los gastos realizados en el mes, el cual se cobra a los vecinos en forma proporcional en relación a los metros cuadrados de propiedad que tiene cada uno.
“Se trata de un prorrateo, que se calcula según el derecho de propiedad de cada propietario y que se denomina como alícuota; la tabla de alícuota la determina la inmobiliaria y está inscrita en el Conservador de Bienes Raíces y en Impuestos internos”, especifica Luis Vallejos Kauer, Presidente de la Asociación de Gremial de Administradores de Edificios y Condominios de Chile. Esto significa que no todas las unidades pagan la misma cantidad, sino que depende de la alícuota determinada, según lo inscrito en el CBS.
Es importante recalcar que todos los copropietarios están obligados a pagar el gasto común, independiente de la unidad que habiten. “Por qué es importante resaltar este punto, porque suceden situaciones como la siguiente: un propietario que vive en el primer piso, aunque argumente que no usa el ascensor, debe igualmente pagar. Este es un problema que se da más comúnmente en los condominios de casas, donde algunas dan al interior del condominio y otras a la calle. Las que están fuera pagan sólo el 20% del total del gasto común, las del interior cancelan la totalidad; si bien, pagan menos, tienen menos derechos. En estos casos el rol del administrador es vital para que los vecinos cuyas casas estén en el exterior se sientan igualmente dentro de la comunidad”, explica el Presidente de AGACECH AG.
Para entender el gasto común
El Gasto Común lo realiza el administrador, ayudado de herramientas digitales en algunos casos, aunque el uso de softwares no es obligatorio por ley, pero siempre deben incluir todos los gastos realizados durante un periodo (mes calendario). Por ejemplo, el Gasto Común correspondiente a marzo se emite alrededor del 5 de abril, y debería ser pagado 10 días después; es decir, el día 15 según indica el reglamento.
¿Qué ítems contempla?
Está separado en diferentes áreas: mantención, administración (remuneración del personal), uso y consumo (servicios) y reparación. Además se suma el área de Gastos Comunes Extraordinarios, destinados a mejoras y nuevas instalaciones.
“Los Gastos Comunes están sujetos a un fondo de reserva legal que es para realizar reparaciones y que se fija en la primera asamblea extraordinaria de la comunidad. En general es entre un 5% y un 10%. Lo ideal sería que en la medida que el edificio va envejeciendo este fondo aumentara, ya que el inmueble necesitará reparaciones más onerosas”, comenta Luis Vallejos Kauer.
Los servicios básicos comunes también están incluidos en los Gastos Comunes. Este es un ejemplo de las cuentas que llegan y que van incluidas en el Gasto Común: En los edificios que tienen caldera, llega una cuenta de gas consumida por la caldera más una cuenta de agua. Aparte llega el cobro del agua de las áreas comunes, la cuenta del consumo consumo eléctrico de todas las luminarias de uso común del edificio.
Con la cuenta de gas para la caldera se hace un tratamiento especial, que se relaciona con los meses de verano e invierno. “En el caso de los departamentos que reciben agua caliente desde la caldera, cada departamento tiene un medidor de agua caliente y de agua fría. El de agua fría lo cobra la empresa que entrega el suministro de agua y el agua caliente la cobra el edificio. Para eso todos los meses se toma el estado del medidor, se saca la diferencia con el mes anterior y se calcula el metro cúbico de agua caliente dependiendo de la fórmula que viene en el reglamento”, explica Luis Vallejos Kauer.
¿Qué pasa cuando las personas no pagan el gasto común?
Los intereses que indica la ley de Copropiedad se definen como la tasa máxima de intereses para operaciones no reajustables (2,88%), y se cobra en forma diaria sobre el saldo de gasto común impago y comienza a regir al día siguiente del plazo de pago establecido.
Las sanciones a los morosos son las siguientes:
1.- Pago del interés descrito en la Ley.
2.- Si hay tres gastos comunes impagos, continuos o discontinuos se puede solicitar el corte de energía eléctrica.
3.- Los morosos no pueden participar con voto en las asambleas.
4.- Se les puede denegar el acceso a áreas comunes si así lo indica el reglamento interno.
Tipos de gastos
Gastos Ordinarios
Son todos aquellos gastos relacionados a la administración del condominio, mantención o reparación de áreas comunes, reciclaje y a gastos de luz, calefacción y/o agua, en caso de que no sean cobrados por empresas externas.
Gastos extraordinarios
Son los gastos relacionados a nuevos proyectos o mejoras que se realizarán previamente acordadas por los copropietarios y la administración.
Cabe destacar que este tipo de desembolso no es permanente; es decir, sólo se hace efectivo cuando se decide desarrollar algún tipo de proyecto adicional y específico como; por ejemplo, la construcción de nuevos espacios, la implementación de más cámaras de seguridad, nueva decoración, etc.
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