¿Pueden los arrendatarios ser parte del Comité de Administración?

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La Ley 21.442 trajo cambios sobre quiénes pueden pertenecer al Comité de Administración, y sobre la composición de las asambleas. Estas transformaciones ya se han comenzado a implementar y han planteado nuevos e inesperados problemas para la administración.

El corazón de las comunidades, el centro de las decisiones y la administración está compuesta por la triada: comité de administración, asamblea y administrador. Y como sabemos la nueva Ley 21.442 planteó cambios, tanto en la composición de los comités de administración como en las asambleas.
En su artículo 2 la ley habla de las definiciones de Asamblea de copropietarios y de Comité de Administración:

“Asamblea de copropietarios: principal órgano decisorio y de administración de un condominio, integrado por los propietarios de las distintas unidades que lo conforman y que se encuentra facultado para adoptar acuerdos vinculantes respecto al uso, administración y mantención de los bienes comunes de la copropiedad y aquellos relativos al resguardo y vigilancia de los derechos y deberes de todos los copropietarios, ocupantes o residentes de un condominio”.

“Comité de administración: órgano encargado de velar por el resguardo y cumplimiento de los acuerdos adoptados por la asamblea de copropietarios y que se encuentra mandatado por ésta para tomar conocimiento sobre información relevante relacionada con el funcionamiento y administración del condominio, adoptar decisiones en la materia, impartir instrucciones al administrador, establecer reglas mínimas respecto al uso habitual o periódico de los bienes comunes e imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad a quienes infrinjan las obligaciones de esta ley y del citado reglamento, entre otras funciones que le encomienda esta ley al referido comité o a su presidente”.

¿Quiénes puedes ser parte del Comité de Administración?
En primer término, los propietarios, o sus cónyuges o convivientes civiles o bien cualquier persona mandatada por el propietario con un poder suficiente (firmado ante notario). En la legislación anterior, estas instancias no eran contempladas. También tienen derecho a ser parte del Comité de Administración las personas jurídicas que sean propietarias en el condominio.

Juan Acosta, administrador de una de las comunidades más grandes de Macul y miembro de AGACECH está enfrentando una serie de problemas inéditos ante la designación de un nuevo Comité de Administración.
“Hace unas semanas, llevamos adelante Asamblea en Comunidad Andes 3 –la segunda más grande de Macul–, sin embargo no hubo quórum y, por lo tanto se trasformó en reunión Informativa con los que estábamos presentes. Uno de los temas fue que el Comité de Administración había renunciado y había que constituir uno nuevo, y los únicos que quisieron ser parte eran todos arrendatarios. A pesar de que no se cumplía con los requisitos del artículo 17, seguimos adelante ante la urgencia. No obstante, al momento de tener que entregar las escrituras públicas de mandato especial, que permitía que esos arrendatarios fueran parte del comité de administración, ninguno de lo dueños aceptó firmar. Es decir nos quedamos acéfalos”, relata el administrador.

Recordemos que el artículo 17 permite que otras personas sean parte del comité, siempre y cuando sean mandatados por el propietario. En este caso, los propietarios no accedieron. “Los dueños argumentaron que no estaban dispuestos a asumir la responsabilidad de la que se deben hacer cargo, que es de hasta culpa leve, por el manejo de los dineros de una Comunidad, y que en este caso en particular es muchísima plata. Ahora llamaremos a Asamblea con el único fin de integrar a nuevos miembros al Comité de Administración. Por mientras, los salientes están obligados a seguir funcionando por estar sujetos a responsabilidad civil que les ordena el Código Civil”, comenta Juan Acosta.

Y por último, además del problema administrativo que tiene esta comunidad, se suma el alto valor de la escritura pública de mandato que vale en promedio de 250 mil a 300 mil pesos, los que obviamente se sumarán a los gastos comunes.

Luis Vallejos Kauer, presidente de AGACECH sugiere que “en las asambleas donde se requiera integrar personas al comité, y para el caso de arrendatarios, quienes deben estar mandatados por el propietario, el administrador debe exigir con anterioridad el mandato reducido a escritura pública, y el certificado de dominio vigente, la unidad debe estar al día en el gasto común. De esta forma no se generan pérdidas de tiempo y malos entendidos. Por otra parte de no conseguirse el quorum mínimo del 33% para constituirse la asamblea, estas “reuniones de vecinos” no tiene validez legal. El administrador no puede estar si comité de administración, por lo que deberá ser conformado en forma urgente. De no poder nuevamente constituir el comité, puede solicitar al JPL la intervención”.

Otra posibilidad es incluir en el reglamento de copropiedad que el comité de administración siempre deberá contar con tres integrantes, así en el caso de renuncias de sus partícipes, deberá ser aceptada sólo si el comité cuenta con el mínimo de integrantes. “Dicho en sencillo, si se integra alguna persona, hay la posibilidad de renuncia. Pero siempre mantener tres como mínimo. El administrador no aceptará renuncias a integrantes del comité, sin tener previamente el comité constituido”, aconseja el presidente de AGACECH.

Composición de las asambleas
En su artículo 5° la ley declara que “todo copropietario deberá incorporarse en el registro de copropietarios a que se refiere el artículo 9° y estará obligado a asistir a las sesiones respectivas, sea personalmente o representado, según establezca el reglamento de copropiedad”.
Y ahí se encuentra el primer cambio. La actual legislación plantea que si el copropietario no hiciera uso de su derecho a asistencia y/o no designa a persona alguna que lo represente, el arrendatario u ocupante puede asumir la representación automáticamente.

“Si el copropietario no hiciere uso del derecho de designar representante o, habiéndolo designado, éste no asistiere, para este efecto se entenderá que acepta, por el solo ministerio de la ley, que asuma su representación el arrendatario o el ocupante a quien hubiere entregado la tenencia de su unidad, salvo que el propietario comunique al comité de administración y al administrador, en la forma que establezca el reglamento de la ley, que no otorga dicha facultad.Sin perjuicio de lo anterior, para las materias de la asamblea señaladas en el artículo 15, que requieran quórum de mayoría reforzada, el arrendatario u ocupante necesitará la autorización expresa del propietario de la unidad para su representación, de acuerdo a la forma en que determine el respectivo reglamento del condominio”.
Esta disposición, si bien facilita o ayuda a conseguir los quórums para las asambleas, también puede significar un cambio de perspectiva en la toma de decisiones para la comunidad, ya que los arrendatarios siempre privilegiarán soluciones a corto plazo, mientras que los propietarios pensarán en la plusvalía de la propiedad. De esta manera, una de las acciones de la Administración es una vez más informar a los propietarios sobre la importancia de hacerse presentes en las asambleas.

Sesiones extraordinarias
Quórum las personas que representen la mayoría absoluto del condominio.
Decisión por mayoría absoluta
Son materia de asambleas extraordinarias:

1.-Modificación del reglamento de copropiedad, salvo que se refieran a la reconstrucción o demolición del condominio y cambio de destino de las unidades del condominio.
2.- Remoción parcial o total de los miembros del comité de administración.
3.- Gastos o inversiones extraordinarias que excedan, en un período de doce meses, el equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
4.- Administración conjunta de dos o más condominios y establecimiento de sub administraciones en un mismo condominio

5. Programas de autofinanciamiento de los condominios, y asociaciones con terceros para estos efectos.
6.- Fijación del porcentaje de recargo sobre los gastos comunes para la formación del fondo común de reserva.
7.- Utilización de los recursos del fondo común de reserva para solventar gastos comunes ordinarios de mantención o reparación.

Sesiones extraordinarias de mayoría reforzada
Quórum: Al menos, las personas que representen el 66% de los derechos del condominio.

Decisión: Mayoría reforzada de derechos equivalente al 66%.

Son materia de asambleas extraordinarias:

1.- Modificación del reglamento de copropiedad, en lo que respecta a reconstrucción o demolición del condominio y cambio de destino de las unidades del condominio.

2.-Delegación de facultades al comité de administración, respecto a las siguientes materias
a gastos o inversiones extraordinarias que excedan, en el periodo de un año, el equivalente a 6 cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
b. Sobre la Administración conjunta de dos o más condominios y establecimiento de sub administraciones en un mismo condominio.
c. Sobre los programas de autofinanciamiento de los condominios, y asociaciones con terceros para estos efectos.
3.-Enajenación, arrendamiento o cesión de tenencia de bienes de dominio común, o la constitución de gravámenes sobre ellos.
4.-Reconstrucción o demolición del condominio.
5.-Petición a la dirección de obras municipales para que se deje sin efecto la declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su modificación.
6.- Cambio de destino de las unidades del condominio.
7.- Obras de alteración o ampliaciones del condominio o sus unidades.
8.-Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.
9.-Constitución de derechos de uso y goce exclusivo de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios, u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común.
10.-Retribución a los miembros del comité de administración, mediante un porcentaje de descuento en el pago de los gastos comunes.
11.-Contratación de un nuevo seguro del condominio y que implique una modificación de los riesgos cubiertos por la póliza vigente producto de la eliminación o incorporación de coberturas complementarias, tales como sismo o salida de mar.

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