
Propuesta de modificación en temáticas de digitalización
Agacech junto al colegio de administradores CGAI, las plataformas de software para condominios;Kastor, Edipro y Comunidad feliz. Acordamos reunirnos para definir mejoras a la ley de copropiedad 19537, contribuyendo así a mejorar la calidad de vida de quienes habitan en comunidades. Esta instancia se traduce en reuniones semanales, donde se debaten ideas, lo que concluye en propuestas consensuadas. Nuestras organizaciones representan a millones (10.000.000.- aproximadamente) de personas que habitan en comunidades.
La primera propuesta entregada a la comisión de vivienda del senado, el día 5 de agosto del 2020, se refiere a la digitalización para mejorar la gestión en las comunidades.
Este es el texto enviado a la comisión de vivienda, y a otros congresistas relacionados.
Santiago, 5 de agosto de 2020
Proyecto “Nueva Ley de Copropiedad”
Propuesta de modificación en temáticas de digitalización
[Boletín 11540-14]
Honorables Diputados y Senadores de la República,
La agrupación “Copropiedad en Acción” se constituye por las dos asociaciones gremiales más
importantes del medio de la copropiedad: AGACECH (Asociación Gremial de Administradores
de Condominios de Chile) y CGAI (Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria de Chile),
habiendo ambas entidades reunido en calidad de asesor legal al Estudio Jurídico ARMIS
Soluciones Legales, y los mayores representantes del medio de plataformas de
administración: EdiPro, Kastor y Comunidad Feliz.
En un contexto de modificación de la ley que regula la copropiedad en Chile, surge la
necesidad de conformar un bloque de empresas o entidades que se relacionan con gran
parte de las comunidades de nuestro país, reconociendo en ellas las falencias que se
producen a partir de una incorrecta configuración legal y en definitiva, con la finalidad de
entregar dicho conocimiento a las autoridades regulatorias de nuestro país.
En virtud de lo anterior, dejamos el presente documento a disposición de los honorables
señores Diputados y Senadores de la República, esperando sea revisado y considerado en el
boletín 11540-14 sobre modificación de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria o en su defecto,
en normativas futuras que regulen las situaciones aquí descritas.
Sin otro particular,
Agrupación “Copropiedad en Acción”
Índice
1.- Sobre Asambleas virtuales. ………………………………………………………………………………….. 3
2.- Sobre asistencia de Notarios a Asambleas. …………………………………………………………….. 4
3.- Sobre consulta por escrito, errores y especificación. ………………………………………………. 5
4.- Sobre la firma electrónica. …………………………………………………………………………………… 6
5.- Sobre libro de actas. ……………………………………………………………………………………………. 7
1.- Sobre Asambleas virtuales.
NORMATIVA:
La ley 19.537 no establece figura de asamblea virtual, ni tampoco lo hace el proyecto de ley
(Boletín 11540-14).
PROBLEMA:
La normativa no se ajusta a la realidad, siendo la figura de asamblea virtual un elemento
esencial de reunión en los tiempos que corren. Igualmente, la figura de asamblea virtual
podría permitir una mayor participación de copropietarios en los asuntos de la comunidad.
RECOMENDACIÓN:
Se propone agregar la siguiente normativa: “La celebración de asambleas de copropietarios
ordinarias o extraordinarias a que se refieran los respectivos reglamentos de copropiedad,
las leyes o sus reglamentos, podrá tener lugar por medios telemáticos que garanticen la
identificación y participación simultánea de los copropietarios. En el evento que los
respectivos reglamentos de copropiedad, las leyes o sus reglamentos, exijan alguna
certificación notarial con relación a tales asambleas, ésta podrá efectuarse respecto del
soporte digital o electrónico en que conste su realización y contenido. Se entenderá
garantizada la identificación en aquellos casos que el usuario ingrese mediante correo
electrónico debidamente inscrito en el registro de copropietarios y su identificación
mediante algún medio de identificación idóneo”. La figura del correo electrónico se
asemejaría a una representación implícita del contrato de arriendo.
2.- Sobre asistencia de Notarios a Asambleas.
NORMATIVA:
Art. 15, inciso final. “A las sesiones de la asamblea a que se refiere el numeral 3) del cuadro
precedente y a aquellas en que se trate la materia referida en la letra a) del numeral 2),
deberá asistir un notario, quien certificará el acta respectiva. Si la naturaleza del acuerdo
adoptado lo requiere, el acta correspondiente deberá reducirse a escritura pública.”.
Art. 44, numerando c) “(…) A esta asamblea deberá asistir un notario como ministro de fe,
quien levantará acta de lo actuado. (…)”.
PROBLEMA:
Los artículos aludidos requieren la asistencia de un notario a asamblea, sin embargo, en la
práctica se torna muy difícil conseguir la participación de un notario y en caso de lograr su
asistencia, generan cobros excesivos para la comunidad, sobre todo para aquellas que no
poseen grandes recursos o que cuentan con muy pocas unidades.
RECOMENDACIÓN:
Recomendamos modificar los extractos aludidos en el siguiente sentido:
Art. 15, inciso final. “A las sesiones de la asamblea (…) deberá asistir un ministro de fe (…).”
Art. 44, numerando c) “(…) A esta asamblea deberá asistir un ministro de fe (…)”
Definir ministro de fe para efectos de la ley en el siguiente sentido: “Para efectos de esta ley,
se entenderá como ministro de fe a notarios; funcionarios de notaría debidamente
designados por un notario; funcionarios de la Municipalidad en que se ubique la comunidad;
Juez de Policía Local o actuarios del Juzgado de Policía Local. La municipalidad deberá otorgar
un ministro de fe a requerimiento de la comunidad.”.
3.- Sobre consulta por escrito, errores y especificación.
NORMATIVA:
Artículo 15: “(…) Podrán ser objeto de consulta por escrito o vía electrónica las materias
indicadas en los numerales 1) y 2) del cuadro precedente, así como las señaladas en los
literales f), g), h) e i) del numeral 3) cuando se trate de condominios de viviendas sociales”.
PROBLEMA:
1.- Cuando se alude a la consulta por escrito, podría surgir una confusión, entendiéndose
que las viviendas sociales sólo pueden realizar consulta sobre los literales f), g), h) e i).
2.- La normativa no especifica la vía electrónica o sus características. debiendo definirse sus
alcances.
RECOMENDACIÓN:
Recomendamos modificar los extractos aludidos en el siguiente sentido:
Artículo 15: “(…) Podrán ser objeto de consulta por escrito o vía electrónica las materias
indicadas en los numerales 1) y 2) del cuadro precedente y cuando se trate de condominios
de viviendas sociales, podrán también ser objeto de consulta por escrito o vía electrónica las
materias indicadas en los literales f), g), h) e i) del numeral 3)”.
Artículo 15: “(…) Podrán ser objeto de consulta por escrito o vía electrónica ‘que asegure
fehacientemente la acreditación de la persona (…)”
Recomendamos incorporar vía alternativa para aquellos copropietarios que no puedan
participar por vía electrónica.
4.- Sobre la firma electrónica.
NORMATIVA:
“Artículo 32.- La copia del acta de la asamblea válidamente celebrada, autorizada por el
comité de administración, o en su defecto por el administrador, en que se acuerden gastos
comunes, tendrá mérito ejecutivo para el cobro de los mismos. Igual mérito tendrán los
avisos de cobro de dichos gastos comunes y de las demás obligaciones económicas
adeudadas por los copropietarios, siempre que se encuentren firmados por el
administrador.”
Art. 15 “(…) Las actas deberán constar en un libro de actas foliado y ser firmadas, a más tardar
dentro de los treinta días siguientes a la adopción del acuerdo, por todos los miembros del
comité de administración o por los copropietarios que la asamblea designe, quedando el
libro de actas y todos los antecedentes que respalden los acuerdos bajo custodia del
presidente de dicho comité”
PROBLEMA:
La documentación debe ser firmada presencialmente, no ajustándose a nuevos estándares
de digitalización.
RECOMENDACIÓN:
Art. 32 “(…) siempre que se encuentren firmados por el administrador de manera presencial
o electrónica”.
Art. 15 “(…) Las actas deberán constar en un libro de actas foliado y ser firmadas de manera
presencial o electrónica (…)”
5.- Sobre libro de actas.
NORMATIVA:
Artículo 15: “(…) Las actas deberán constar en un libro de actas foliado y ser firmadas, a más
tardar dentro de los treinta días siguientes a la adopción del acuerdo, por todos los miembros
del comité de administración o por los copropietarios que la asamblea designe, quedando el
libro de actas y todos los antecedentes que respalden los acuerdos bajo custodia del
presidente de dicho comité. La infracción a estas obligaciones será sancionada con multa de
una a tres unidades tributarias mensuales, la que se duplicará en caso de reincidencia.”.
PROBLEMA:
El libro sigue constando en documentación física, no ajustándose a nuevos estándares de
digitalización. No se indica quien será sancionado.
RECOMENDACIÓN:
Respecto de la necesidad de digitalización, recomendamos indicar que: Artículo 15: “(…) Las
actas deberán constar en un libro de actas foliado o electrónico que asegure su respaldo y
contenido de forma fehaciente, y ser firmadas (…)”.
Respecto de la sanción, recomendamos modificar en el siguiente sentido: “(…) La infracción
a estas obligaciones por parte del Presidente del Comité, será sancionada con multa de una
a tres unidades tributarias mensuales, la que se duplicará en caso de reincidencia.”.