Propuesta de modificación en temáticas de digitalización

Agacech junto al colegio de administradores CGAI, las plataformas de software para condominios;Kastor, Edipro y Comunidad feliz. Acordamos reunirnos para definir mejoras a la ley de copropiedad 19537, contribuyendo así a mejorar la calidad de vida de quienes habitan en comunidades. Esta instancia se traduce en reuniones semanales, donde se debaten ideas, lo que concluye en propuestas consensuadas. Nuestras organizaciones representan a millones (10.000.000.- aproximadamente) de personas que habitan en comunidades.

La primera propuesta entregada a la comisión de vivienda del senado, el día 5 de agosto del 2020,  se refiere a la digitalización para mejorar  la gestión en las comunidades.

Este es el texto enviado a la comisión de vivienda, y a otros congresistas relacionados.

 

Santiago, 5 de agosto de 2020

Proyecto “Nueva Ley de Copropiedad”

Propuesta de modificación en temáticas de digitalización

[Boletín 11540-14]

Honorables Diputados y Senadores de la República,

La agrupación “Copropiedad en Acción” se constituye por las dos asociaciones gremiales más

importantes del medio de la copropiedad: AGACECH (Asociación Gremial de Administradores

de Condominios de Chile) y CGAI (Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria de Chile),

habiendo ambas entidades reunido en calidad de asesor legal al Estudio Jurídico ARMIS

Soluciones Legales, y los mayores representantes del medio de plataformas de

administración: EdiPro, Kastor y Comunidad Feliz.

En un contexto de modificación de la ley que regula la copropiedad en Chile, surge la

necesidad de conformar un bloque de empresas o entidades que se relacionan con gran

parte de las comunidades de nuestro país, reconociendo en ellas las falencias que se

producen a partir de una incorrecta configuración legal y en definitiva, con la finalidad de

entregar dicho conocimiento a las autoridades regulatorias de nuestro país.

En virtud de lo anterior, dejamos el presente documento a disposición de los honorables

señores Diputados y Senadores de la República, esperando sea revisado y considerado en el

boletín 11540-14 sobre modificación de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria o en su defecto,

en normativas futuras que regulen las situaciones aquí descritas.

Sin otro particular,

Agrupación “Copropiedad en Acción”

 

Índice

1.- Sobre Asambleas virtuales. ………………………………………………………………………………….. 3

2.- Sobre asistencia de Notarios a Asambleas. …………………………………………………………….. 4

3.- Sobre consulta por escrito, errores y especificación. ………………………………………………. 5

4.- Sobre la firma electrónica. …………………………………………………………………………………… 6

5.- Sobre libro de actas. ……………………………………………………………………………………………. 7

 

 

1.- Sobre Asambleas virtuales.

NORMATIVA:

La ley 19.537 no establece figura de asamblea virtual, ni tampoco lo hace el proyecto de ley

(Boletín 11540-14).

PROBLEMA:

La normativa no se ajusta a la realidad, siendo la figura de asamblea virtual un elemento

esencial de reunión en los tiempos que corren. Igualmente, la figura de asamblea virtual

podría permitir una mayor participación de copropietarios en los asuntos de la comunidad.

 

RECOMENDACIÓN:

Se propone agregar la siguiente normativa: “La celebración de asambleas de copropietarios

ordinarias o extraordinarias a que se refieran los respectivos reglamentos de copropiedad,

las leyes o sus reglamentos, podrá tener lugar por medios telemáticos que garanticen la

identificación y participación simultánea de los copropietarios. En el evento que los

respectivos reglamentos de copropiedad, las leyes o sus reglamentos, exijan alguna

certificación notarial con relación a tales asambleas, ésta podrá efectuarse respecto del

soporte digital o electrónico en que conste su realización y contenido. Se entenderá

garantizada la identificación en aquellos casos que el usuario ingrese mediante correo

electrónico debidamente inscrito en el registro de copropietarios y su identificación

mediante algún medio de identificación idóneo”. La figura del correo electrónico se

asemejaría a una representación implícita del contrato de arriendo.

 

2.- Sobre asistencia de Notarios a Asambleas.

NORMATIVA:

Art. 15, inciso final. “A las sesiones de la asamblea a que se refiere el numeral 3) del cuadro

precedente y a aquellas en que se trate la materia referida en la letra a) del numeral 2),

deberá asistir un notario, quien certificará el acta respectiva. Si la naturaleza del acuerdo

adoptado lo requiere, el acta correspondiente deberá reducirse a escritura pública.”.

Art. 44, numerando c) “(…) A esta asamblea deberá asistir un notario como ministro de fe,

quien levantará acta de lo actuado. (…)”.

PROBLEMA:

Los artículos aludidos requieren la asistencia de un notario a asamblea, sin embargo, en la

práctica se torna muy difícil conseguir la participación de un notario y en caso de lograr su

asistencia, generan cobros excesivos para la comunidad, sobre todo para aquellas que no

poseen grandes recursos o que cuentan con muy pocas unidades.

 

RECOMENDACIÓN:

Recomendamos modificar los extractos aludidos en el siguiente sentido:

Art. 15, inciso final. “A las sesiones de la asamblea (…) deberá asistir un ministro de fe (…).”

Art. 44, numerando c) “(…) A esta asamblea deberá asistir un ministro de fe (…)”

Definir ministro de fe para efectos de la ley en el siguiente sentido: “Para efectos de esta ley,

se entenderá como ministro de fe a notarios; funcionarios de notaría debidamente

designados por un notario; funcionarios de la Municipalidad en que se ubique la comunidad;

Juez de Policía Local o actuarios del Juzgado de Policía Local. La municipalidad deberá otorgar

un ministro de fe a requerimiento de la comunidad.”.

 

3.- Sobre consulta por escrito, errores y especificación.

NORMATIVA:

Artículo 15: “(…) Podrán ser objeto de consulta por escrito o vía electrónica las materias

indicadas en los numerales 1) y 2) del cuadro precedente, así como las señaladas en los

literales f), g), h) e i) del numeral 3) cuando se trate de condominios de viviendas sociales”.

PROBLEMA:

1.- Cuando se alude a la consulta por escrito, podría surgir una confusión, entendiéndose

que las viviendas sociales sólo pueden realizar consulta sobre los literales f), g), h) e i).

2.- La normativa no especifica la vía electrónica o sus características. debiendo definirse sus

alcances.

RECOMENDACIÓN:

Recomendamos modificar los extractos aludidos en el siguiente sentido:

Artículo 15: “(…) Podrán ser objeto de consulta por escrito o vía electrónica las materias

indicadas en los numerales 1) y 2) del cuadro precedente y cuando se trate de condominios

de viviendas sociales, podrán también ser objeto de consulta por escrito o vía electrónica las

materias indicadas en los literales f), g), h) e i) del numeral 3)”.

Artículo 15: “(…) Podrán ser objeto de consulta por escrito o vía electrónica ‘que asegure

fehacientemente la acreditación de la persona (…)”

Recomendamos incorporar vía alternativa para aquellos copropietarios que no puedan

participar por vía electrónica.

 

4.- Sobre la firma electrónica.

NORMATIVA:

“Artículo 32.- La copia del acta de la asamblea válidamente celebrada, autorizada por el

comité de administración, o en su defecto por el administrador, en que se acuerden gastos

comunes, tendrá mérito ejecutivo para el cobro de los mismos. Igual mérito tendrán los

avisos de cobro de dichos gastos comunes y de las demás obligaciones económicas

adeudadas por los copropietarios, siempre que se encuentren firmados por el

administrador.”

Art. 15 “(…) Las actas deberán constar en un libro de actas foliado y ser firmadas, a más tardar

dentro de los treinta días siguientes a la adopción del acuerdo, por todos los miembros del

comité de administración o por los copropietarios que la asamblea designe, quedando el

libro de actas y todos los antecedentes que respalden los acuerdos bajo custodia del

presidente de dicho comité”

PROBLEMA:

La documentación debe ser firmada presencialmente, no ajustándose a nuevos estándares

de digitalización.

RECOMENDACIÓN:

Art. 32 “(…) siempre que se encuentren firmados por el administrador de manera presencial

o electrónica”.

Art. 15 “(…) Las actas deberán constar en un libro de actas foliado y ser firmadas de manera

presencial o electrónica (…)”

 

5.- Sobre libro de actas.

NORMATIVA:

Artículo 15: “(…) Las actas deberán constar en un libro de actas foliado y ser firmadas, a más

tardar dentro de los treinta días siguientes a la adopción del acuerdo, por todos los miembros

del comité de administración o por los copropietarios que la asamblea designe, quedando el

libro de actas y todos los antecedentes que respalden los acuerdos bajo custodia del

presidente de dicho comité. La infracción a estas obligaciones será sancionada con multa de

una a tres unidades tributarias mensuales, la que se duplicará en caso de reincidencia.”.

PROBLEMA:

El libro sigue constando en documentación física, no ajustándose a nuevos estándares de

digitalización. No se indica quien será sancionado.

RECOMENDACIÓN:

Respecto de la necesidad de digitalización, recomendamos indicar que: Artículo 15: “(…) Las

actas deberán constar en un libro de actas foliado o electrónico que asegure su respaldo y

contenido de forma fehaciente, y ser firmadas (…)”.

Respecto de la sanción, recomendamos modificar en el siguiente sentido: “(…) La infracción

a estas obligaciones por parte del Presidente del Comité, será sancionada con multa de una

a tres unidades tributarias mensuales, la que se duplicará en caso de reincidencia.”.