Nueva ley Devuélveme la casa

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¿AYUDARÁ A DISMINUIR LA MOROSIDAD EN LAS COMUNIDADES?

Según el Censo de 2017, en Chile existen 1.138.062 departamento habitados (hogares) por lo que la llamada nueva ley de Arrendamiento “Devuélveme mi casa” afecta a una gran cantidad de personas. ¿Qué nuevas herramientas entrega? ¿Será posible desalojar a morosos en las rentas y en los Gastos Comunes?

Paula Avilés Villagra

“Administro una comunidad que tiene un promedio de 45 millones de pesos de morosidad en Gastos Comunes; incluso hay una unidad que debe $2.162.084, lo que corresponde a un atraso de 28 cuotas, tomando como base un Gasto Común de  $60.000” , relata Carolina Serey, administradora de R y S Administraciones y secretaria de AGACECH.

Este caso expuesto por Carolina Serey grafica hasta dónde puede afectar a una comunidad el atraso o directamente el no pago de los gastos comunes, que más temprano que tarde se  traduce en deterioro del edificio o condominio, y, en consecuencia, baja en el valor de todas las unidades. Según cifras publicadas por el sitio Edifito: “En Chile los gastos comunes representan más 3 mil millones de dólares al año, de los cuales, aproximadamente US$1.000 millones se utilizan en el pago de mantenciones, reparaciones y compras de insumos de todo tipo”.

En muchas ocasiones los morosos en GG.CC. tampoco pagan el arriendo mensual o bien usan la unidad para otros fines, deteriorándolo gravemente, lo que también afecta a la comunidad. Hasta hace poco, los propietarios tenían que seguir procedimientos muy engorrosos para lograr desalojar a un arrendatario, ya que la ley protegía a este último. Sin embargo, con la nueva Ley 21.461 , llamada comúnmente “Devuélveme la casa”, entrega nuevas herramientas judiciales a los dueños, en caso

¿Cuáles son los cambios que se plantean?

Básicamente se establece un procedimiento mucho más expedito para estos casos y da las siguientes herramientas jurídicas.

1.- La posibilidad de solicitar una Medida Precautoria de restitución anticipada del Inmueble Arrendado.

El nuevo artículo dice al respecto:

“A solicitud del demandante y con el mérito de lo obrado en la audiencia, el juez podrá ordenar la restitución anticipada  del inmueble  y el  lanzamiento del arrendatario demandado, con auxilio de la fuerza pública si fuere necesario.
Esta medida será procedente en aquellos casos en que el arrendador demandare la terminación del contrato de arrendamiento y la restitución del bien arrendado, por haberse destruido parcialmente o haber quedado inutilizado para su uso como consecuencia de la acción u omisión del arrendatario en su cuidado. En todos los casos sólo será necesario acreditar, sobre la base de los antecedentes presentados junto a la demanda y a aquellos ventilados en la audiencia, la existencia de una presunción grave del derecho que se reclama.
Cuando lo estime necesario para acceder a la restitución anticipada del bien arrendado, el juez podrá exigir caución al demandante con cargo a la cual se indemnizará al arrendatario demandado de los perjuicios sufridos con el lanzamiento, si es que la sentencia definitiva del juicio no lo condenare a su restitución.»

​Esto significa que, si el juez lo determina, el arrendatario podría ser expulsado de la propiedad con la fuerza pública. Esto sólo procede si se comprueba el deterioro de la propiedad en forma parcial o que haya quedado inutilizada para su uso.

2.- La posibilidad de acceder a un procedimiento judicial más expedito, llamado Procedimiento Monitorio de las rentas adeudadas, y al lanzamiento directo del arrendatario moroso.

Esta acción amerita cuando el arrendatario no paga el arriendo acordado. La demanda debe cumplir con los siguientes requisitos:

  • ​Nombre, profesión u oficio y domicilio del arrendador y del arrendatario.
  • El inmueble arrendado, la o las rentas de arrendamiento y las cuentas por gastos comunes y de consumo adeudadas; una relación precisa de los antecedentes y las razones que explican tales deudas; y la forma, fecha y lugar en que hubiesen sido contraídas.
  • La solicitud de que se requiera al deudor para que, dentro del plazo de diez días corridos, pague las rentas y las cuentas de gastos comunes y de consumo adeudadas, y las que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda, más los intereses y costas que correspondan, y, para el caso de que el deudor no pagare o no compareciere o no formulare oposición, que se le tenga por condenado al pago de la obligación reclamada, y se materialice el lanzamiento en la forma prevista en la ley.

Se pedirán todos los antecedentes que sirvan de prueba así como también el contrato de arrendamiento, comprobantes de pago, etc.
Si el juez lo estima, ordenará que se pague lo adeudado, más intereses y costas en 10 días corridos. “El juez establecerá en la resolución que, en el evento de que el deudor no pague, o no comparezca o no formule oposición, dentro del plazo de diez días corridos desde su notificación, se le tendrá por condenado al pago de la obligación reclamada y dispondrá su lanzamiento y el de los otros ocupantes del inmueble en el plazo no superior a diez días, contado desde que la respectiva resolución se encuentre firme y ejecutoriada o cause ejecutoria. Esta resolución tendrá la fuerza de sentencia definitiva firme y servirá de título suficiente para su ejecución”.

Si el deudor pagara la totalidad de la deuda, ​el proceso termina; sin embargo, si el pago fuera parcial, se sigue adelante por la cantidad que aún no es solucionada.

¿Cómo afecta o ayuda a los administradores?

El tema de la morosidad en las comunidades es un problema con el que los administradores lidian mes a mes. Omar Cid, administrador del Edificio Molino Oriente, comenta que en su experiencia ha podido identificar diferentes tipos de morosos.

“El esporádico, el relativo y el frecuente. El moroso esporádico es el que tiene un problema puntual por el que no puede pagar, incluso por un mero olvido, y generalmente se ponen al día rápidamente. Hay otros que cada cierto tiempo caen en morosidad por los puntos anteriores y, por último, están los que más preocupan y que son quienes siempre mantienen alguna deuda en los GGCC, y que en conocimiento de lo que dice la Ley 21.442, saben que pueden atrasarse sólo hasta 3 meses continuos o discontinuos en el pago de sus obligaciones. Ellos usan el sistema de ‘la bicicleta’; es decir, que llegan a 3 meses de mora y cancelan 1 mes, dejando 2 meses impagos, pero impidiendo así el corte de servicios básicos. En estos casos y como administradores, sólo nos queda presionar a los propietarios para realizar este cobro, y aquí a veces nos encontramos con otro problema, y es que a los dueños a veces no le dan importancia al tema de los GG.CC siempre y cuando les cancelen el arriendo; sin embargo, olvidan que las deudas de sus arrendatarios a la postre son sus deudas también”.

Carolina Serey cree que “contar con esta ley nos permitirá hablar con los propietarios, ponerlos en antecedentes de la morosidad y pedirles que inicien acciones para el pago de las deudas. Antes sólo podíamos solicitar al dueño poner fin al contrato”.

Tulio Ureta, abogado y asesor legal de AGACECH, hace el siguiente alcance sobre las nuevas medidas de la Ley 21.461: “El dueño de la propiedad es el único que tiene en sus manos iniciar la acción. Además, son requisitos copulativos; es decir, la deuda de arriendo, los gastos comunes y gastos básicos. No es el uno u el otro, tiene que ser la totalidad. Entonces, si sólo se requiere el pago de los GG.CC habría que hacer un juicio administrativo por no pago de gastos comunes y, en el caso de los administradores como tal podrían recurrir a la cobranza administrativa”.

Omar Cid dice que “la nueva ley de Arrendamiento, es una nueva llave de presión y de cobranza y, en general, de buena convivencia dentro de los edificios. En mi caso ya la publiqué y la di a conocer a toda mi comunidad para que estén en conocimiento de sus derechos y deberes. Esperemos que esta nueva legislación más el nuevo reglamento de copropiedad nos otorgue mayores facultades a nosotros, los administradores, y facilidades para dirimir conflictos como son los morosos de Gastos Comunes”.

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