Nueva Ley de Copropiedad - Deberes y Sanciones para Administradores

Nueva Ley de Copropiedad – Deberes y Sanciones para Administradores

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Nueva Ley de Copropiedad – Deberes y Sanciones para Administradores

Repasamos cuáles son los deberes del administrador fijados por ley, y qué consecuencias tendrá incumplir cualquiera de ellos, las que pueden ir desde eliminación del Registro Nacional de Administradores, quedando inhabilitado para ejercer la función administrativa, hasta una amonestación escrita que queda en el historial.

Junto con la creación del Registro Nacional de Administradores de Condominios y de la Secretaría Ejecutiva de Condominios, la legislación establece una serie de sanciones e infracciones, las que quedarán constatadas en el Registro Nacional de Administradores de Condominios como un historial. Dicho registro será público y cualquier persona tendrá acceso a su consulta.

Antes de conocer sobre las sanciones e infracciones que contempla la nueva legislación, hay que tener claridad sobre cuáles son las labores a las que está obligado por ley  el Administrador, las que detallamos a continuación.

El texto dice que serán funciones del administrador:

1) Cuidar los bienes de dominio común.

2) Efectuar los actos necesarios para realizar las mantenciones, inspecciones y certificaciones de las instalaciones y elementos que lo requieran, entre otras, las de gas y los ascensores.

3) Ejecutar los actos de administración y conservación, así como los de carácter urgente que sean realizados sin recabar previamente el acuerdo de la asamblea, sin perjuicio de su posterior ratificación.

4) Recaudar los montos correspondientes a las obligaciones económicas, emitir certificados en lo relativo al estado de deudas de las unidades, llevar la contabilidad del condominio, conforme a las normas que establezca el reglamento de la ley e informar al comité de administración las gestiones que se han hecho para cobrar dichas obligaciones respecto de los propietarios, arrendatarios u ocupantes morosos.

5) Velar por la observancia de las disposiciones legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria y las del reglamento de copropiedad.

6) Representar en juicio, activa y pasivamente, a los copropietarios, con las facultades del inciso primero del artículo 7° del Código de Procedimiento Civil, en las causas concernientes a la administración y conservación del condominio, sea que se promuevan con cualquiera de ellos o con terceros.

7) Citar a las sesiones de la asamblea de copropietarios y agregar, a la carpeta de documentos del condominio, copia del libro de actas y de los acuerdos adoptados en dichas sesiones.

8) Pedir al tribunal competente que aplique los apremios o sanciones que procedan al copropietario u ocupante que infrinja las limitaciones o restricciones que en el uso de su unidad le imponen esta ley, su reglamento y el reglamento de copropiedad.

9) Suspender o requerir la suspensión, según sea el caso, y con acuerdo del comité de administración, del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes.

10) Contratar y poner término a los contratos de trabajadores de la copropiedad, previo acuerdo del comité de administración, salvo que dicha facultad le haya sido delegada por la asamblea de copropietarios.

11) Entregar la información actualizada que requiera la Secretaría Ejecutiva de Condominios en el ejercicio de sus funciones, especialmente en lo que respecta a su identificación como administrador o subadministrador de un condominio, a la composición del comité de administración, resguardando los datos personales en virtud de la ley N° 19.628, y al cumplimiento de exigencias relacionadas con la seguridad del condominio, tales como mantenciones y certificaciones de instalaciones de gas o de ascensores, actualizaciones del plan de emergencia o del plan de evacuación y realización de simulacros anuales de evacuación.

12) Contratar los seguros a los que se refiere el artículo 43 de la presente ley, previo acuerdo del comité de administración y de la asamblea de copropietarios, si correspondiere.

13) Las que se establezcan en el reglamento de copropiedad.

14) Las que la asamblea de copropietarios le conceda.

Sobre las sanciones e infracciones

El organismo encargado de revisar todas las infracciones cometidas por los administradores en el cumplimiento de sus funciones, serán las respectivas secretarías regionales ministeriales de vivienda y urbanismo (SEREMIS). Además de las responsabilidades civiles o penales que les correspondan a los administradores por sus faltas, se hace una clasificación de las faltas.

El SEREMI tendrá que “considerar los efectos producidos por la infracción, tales como poner en riesgo la vida o la seguridad de los ocupantes del condominio, afectar los derechos de los copropietarios, incumplir obligaciones que deriven en la necesidad de efectuar gastos extraordinarios, el perjuicio económico provocado a la comunidad producto de la infracción, entre otros”.

Las infracciones se clasifican en:

  1. Gravísimas
  2. Graves
  3. Menos graves
  4. Leves

1) Infracciones gravísimas:

  1. a) Actuar como administrador encontrándose afectado por alguna causal de inhabilidad o habiendo perdido alguno de los requisitos habilitantes para la inscripción en el Registro Nacional.
  2. b) Proporcionar información falsa relativa al cumplimiento de los requisitos de inscripción.
  3. c) Aportar datos o antecedentes falsos respecto de la administración del condominio, induciendo a error o impidiendo la correcta evaluación de la gestión por parte del comité de administración o de los copropietarios.
  4. d) Ser condenado por sentencia ejecutoriada debido a responsabilidades civiles o penales derivadas de la administración de condominios.
  5. e) Reincidir en alguna infracción grave dentro de un período de tres años.
  6. f) No dar cumplimiento a las obligaciones contempladas en los numerales 1) y 2) del artículo 20 de la presente ley (sobre las funciones del Administrador) y que dicho incumplimiento hubiese causado daño a la seguridad de las personas, lesiones o muerte.
  7. g) Suspender o requerir la suspensión del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción de un propietario, durante la vigencia del decreto de declaración de estado de excepción constitucional de catástrofe.

2) Infracciones graves:

  1. a) No dar cumplimiento a las obligaciones contempladas en los numerales 1) y 2) del artículo 20 (Funciones del Administrador) de la presente ley, sin los efectos referidos en la letra f) del numeral precedente.
  2. b) No dar cumplimiento a la obligación contemplada en el numeral 10) del artículo 20 de la presente ley, relacionada con el contrato y despidos de trabajadores.
  3. c) Reincidir en la comisión de alguna infracción menos grave dentro de un período de dos años.

3) Infracciones menos graves:

  1. a) No dar cumplimiento a las obligaciones contempladas en los numerales 3), 5), 7), 8) y 11) del artículo 20 de la presente ley.
  2. b) Reincidir en la comisión de alguna infracción leve dentro de un período de dos años.

4) Infracciones leves:

  1. a) No dar cumplimiento a las obligaciones contempladas en los numerales 4), 6), 9), 12), 13) y 14) del artículo 20 de la presente ley.
  2. b) Todas las demás transgresiones de la presente ley que no estén indicadas en la enumeración de los numerales anteriores.

SANCIONES

Por primera vez se establecen sanciones para quienes incurran en las infracciones antes descritas, las que van desde la eliminación de Registro Nacional de Administradores, lo que inhabilita para ejercer esta labor, hasta una amonestación escrita que queda en el historial y que son acumulativas.

Los castigos que la ley estipula se determinarán según su gravedad:

  1. a) Las infracciones gravísimas serán sancionadas con la eliminación del Registro Nacional y/o multa a beneficio fiscal de cinco a diez unidades tributarias mensuales.
  2. b) Las infracciones graves serán sancionadas con la suspensión por uno a tres años del Registro Nacional y/o multa a beneficio fiscal de cinco a diez unidades tributarias mensuales.
  3. c) Las infracciones menos graves serán sancionadas con una amonestación por escrito y/o multa a beneficio fiscal de una a cuatro unidades tributarias mensuales.
  4. d) Las infracciones leves serán sancionadas con una amonestación por escrito.

Procedimiento para las reclamaciones

¿Quién o quiénes pueden interponer una reclamación a la SEREMI de Vivienda y qué posibilidades tiene el administrador de presentar sus descargos?

El artículo 90 de la ley, dice que el organismo llamado a realizar la reclamación ante la autoridad será el Comité de Administración:

“El comité de administración o el porcentaje mínimo de copropietarios o arrendatarios que defina el reglamento de esta ley conforme al número total de unidades del condominio, podrán interponer una reclamación ante la secretaría regional ministerial de vivienda y urbanismo de la región donde se encuentre el condominio, cuando el administrador o subadministrador incumpla alguna de las obligaciones que le impone la presente ley y su reglamento. En el escrito que se presente deberán especificarse las acciones u omisiones en que se funda la reclamación y acompañar copia de los antecedentes que la respaldan”.

Una vez que se recibe la reclamación el SEREMI tiene la facultad de desestimarla por improcedente, solicitar mayores antecedentes u ordenar el inicio de un procedimiento sancionatorio. El proceso  se inicia con una resolución de dicha autoridad en la que deben constar los cargos formulados en contra del presunto infractor (administrador), la que se le notificará por correo electrónico o carta certificada enviada al domicilio registrado en la plataforma del Registro Nacional de Administradores de Condominios, adjuntando los antecedentes en que se funda la reclamación.

También es muy importante aclarar que, el secretario regional ministerial de vivienda y urbanismo podría iniciar de oficio un procedimiento sancionatorio, si toma conocimiento de

de que mediante sentencia firme y ejecutoriada se ha determinado la responsabilidad civil o penal de un administrador, por no dar cumplimiento a las obligaciones contempladas en esta ley en un condominio ubicado en su respectiva región.

En la formulación de cargos se debe señalar una clara descripción de los hechos que constituyen infracción, la norma a la que se estaría faltando y la posible sanción que está establecida por ley.

El administrador; en este caso el presunto infractor, tiene 10 días hábiles para presentar sus descargos, contado desde la notificación. Asimismo, la resolución que resuelva la reclamación deberá dictarse dentro del plazo de 30 días hábiles siguientes a aquel en que se haya evacuado la última diligencia ordenada por el SEREMI.

Si el SEREMI resuelve que procede una sanción, existe la posibilidad de interponer un Recurso de Reposición, el que se deberá presentar dentro del plazo de 5 días hábiles ante la entidad que dictó el acto que se impugna; en subsidio, podrá interponerse el recurso jerárquico para ante el Subsecretario de Vivienda y Urbanismo.

Si el recurso es rechazado total o parcialmente, se elevará el expediente al Subsecretario de Vivienda y Urbanismo, “si junto con éste se hubiere interpuesto subsidiariamente recurso jerárquico. Cuando no se deduzca reposición, el recurso jerárquico se interpondrá ante el Subsecretario de Vivienda y Urbanismo, dentro de los 5 días siguientes a su notificación”.

Una vez que un Comité de Administración interpone una reclamación ante la secretaría regional ministerial de vivienda y urbanismo respectiva, no puede deducir igual pretensión en contra del administrador o subadministrador ante el juzgado de policía local o ante la respectiva municipalidad.

Asimismo, las reclamaciones en contra del administrador o subadministrador prescribirán en el plazo de dos años contado desde la acción u omisión reclamada. Es decir, que después de dos años de cometida la falta, ésta ya no podrá ser denunciada.

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