Nueva Ley de Copropiedad – CAMBIOS EN LAS ASAMBLEAS
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Nueva Ley de Copropiedad – CAMBIOS EN LAS ASAMBLEAS
La nueva legislación trae consigo varios cambios relacionados con las asambleas: quiénes pueden asistir, los quórums y las materias que pueden modificar.
El comité de administración, las asambleas y la labor del administrador siguen siendo el corazón de las comunidades. Ya hemos hablado de cómo los requisitos y las exigencias para cumplir la administración quedaron establecidos en la nueva ley de copropiedad.
La legislación define a la Asamblea de copropietario como el principal órgano de toma de decisiones y de administración de un condominio. Está integrada por los propietarios de las distintas unidades que lo conforman y que se encuentran facultados para adoptar acuerdos vinculantes respecto al uso, administración y mantención de los bienes comunes de la copropiedad y aquellos relativos al resguardo y vigilancia de los derechos y deberes de todos los copropietarios, ocupantes o residentes de un condominio.
En la legislación anterior sólo los copropietarios tenían derecho a asistir y a votar en las asambleas. La nueva legislación establece que arrendatarios y/o ocupantes asistan con voz y voto a las asambleas.
«Si el copropietario no hiciere uso del derecho de designar representante o, habiéndolo designado, éste no asistiere, para este efecto se entenderá que acepta, por el solo ministerio de la ley, que asuma su representación el arrendatario o el ocupante a quien hubiere entregado la tenencia de su unidad, salvo que el propietario comunique al comité de administración y al administrador, en la forma que establezca el reglamento de la ley, que no otorga dicha facultad».
Es decir, que todo arrendatario u ocupante de una unidad tendrá el derecho de asistir con voz y voto a las asambleas. El propietario tiene la facultad de impedirle a participar, pero debe hacerlo explícita por escrito; si no lo hace, el arrendatario queda autorizado. Esta medida permitiría que más cantidad de personas asistan a las asambleas, lo que se relaciona directamente con los cambios en los quórums requeridos.
Es importante señalar, que “para las materias de la asamblea señaladas en el artículo 15, que requieran quórum de mayoría reforzada, el arrendatario u ocupante necesitará la autorización expresa del propietario de la unidad para su representación, de acuerdo a la forma en que determine el respectivo reglamento del condominio”. De esta manera, en materias más delicadas será el propietario quien elegirá si asiste personalmente a esa asamblea o lo delega a su arrendatario.
El Comité de administración sigue siendo el órgano encargado de dar cumplimiento a los acuerdos adoptados por la asamblea de copropietarios. Otras de sus funciones son“tomar conocimiento sobre información relevante relacionada con el funcionamiento y administración del condominio, adoptar decisiones en la materia, impartir instrucciones al administrador, establecer reglas mínimas respecto al uso habitual o periódico de los bienes comunes e imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad a quienes infrinjan las obligaciones de esta ley y del citado reglamento, entre otras funciones que le encomienda esta ley al referido comité o a su presidente”.
Las asambleas se pueden reunir de forma ordinaria, extraordinaria de mayoría simple y extraordinaria de mayoría reforzada, y están establecidas las materias que se pueden tratar en cada una de ellas y los quórums necesarias para tomar decisiones. Por otro lado, es importante destacar, que la nueva legislación establece que las asambleas se podrán celebrar de forma presencias, telemática y mixta, lo que facilitaría la asistencia de los copropietarios, arrendatarios y ocupantes.
Sesiones ordinarias
Quórum del 33% de los derechos del condominio.
Decisión por mayoría absoluta, es decir el cincuenta por ciento más uno de los votos.
Son materia de asambleas ordinarias
1.- Rendición de cuentas por parte del administrador y aprobación del balance presentado.
2.- Designación, reelección o renuncia de los miembros del comité de administración.
3.- Designación o remoción del administrador o subadministrador.
4.- Reporte de las actualizaciones al plan de emergencia y programación de simulacros de evacuación y/o acciones de capacitación o prevención de riesgos.
5.- Término anticipado de la póliza de seguro del condominio y/o contratación de un nuevo seguro, siempre que no implique una modificación de los riesgos cubiertos por la póliza vigente producto de la eliminación o incorporación de coberturas complementarias, tales como sismo o salida de mar.
6.- Cualquier otro asunto relacionado con los intereses de los copropietarios, salvo aquellos que sean materia de sesiones extraordinarias.
Sesiones extraordinarias
Quórum las personas que representen la mayoría absoluto del condominio.
Decisión por mayoría absoluta
Son materia de asambleas extraordinarias:
1.-Modificación del reglamento de copropiedad, salvo que se refieran a la reconstrucción o demolición del condominio y cambio de destino de las unidades del condominio.
2.- Remoción parcial o total de los miembros del comité de administración.
3.- Gastos o inversiones extraordinarias que excedan, en un período de doce meses, el equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
4.- Administración conjunta de dos o más condominios y establecimiento de sub administraciones en un mismo condominio.
5.- Programas de autofinanciamiento de los condominios, y asociaciones con terceros para estos efectos.
6.- Fijación del porcentaje de recargo sobre los gastos comunes para la formación del fondo común de reserva.
7.- Utilización de los recursos del fondo común de reserva para solventar gastos comunes ordinarios de mantención o reparación.
Sesiones extraordinarias de mayoría reforzada
Quórum: Al menos, las personas que representen el 66% de los derechos del condominio.
Decisión: Mayoría reforzada de derechos equivalente al 66%.
Son materia de asambleas extraordinarias:
1.- Modificación del reglamento de copropiedad, en lo que respecta a reconstrucción o demolición del condominio y cambio de destino de las unidades del condominio.
2.-Delegación de facultades al comité de administración, respecto a las siguientes materias a gastos o inversiones extraordinarias que excedan, en el periodo de un año, el equivalente a 6 cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
- Sobre la Administración conjunta de dos o más condominios y establecimiento de sub administraciones en un mismo condominio.
- Sobre los programas de autofinanciamiento de los condominios, y asociaciones con terceros para estos efectos.
3.-Enajenación, arrendamiento o cesión de tenencia de bienes de dominio común, o la constitución de gravámenes sobre ellos.
4.-Reconstrucción o demolición del condominio.
5.-Petición a la dirección de obras municipales para que se deje sin efecto la declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su modificación.
6.- Cambio de destino de las unidades del condominio.
7.- Obras de alteración o ampliaciones del condominio o sus unidades.
8.-Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.
9.-Constitución de derechos de uso y goce exclusivo de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios, u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común.
10.-Retribución a los miembros del comité de administración, mediante un porcentaje de descuento en el pago de los gastos comunes.
11.-Contratación de un nuevo seguro del condominio y que implique una modificación de los riesgos cubiertos por la póliza vigente producto de la eliminación o incorporación de coberturas complementarias, tales como sismo o salida de mar.
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