Multifamily en ascenso

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Multifamily en ascenso
¿Cómo cambiará el rol de administrador?

Los edificios Multifamily han ganado mucho terreno en los últimos años, y posiblemente sean el futuro del mercado inmobiliario. ¿Cómo afecta esta modalidad de vivienda al rubro de los Administradores de comunidades?

Por Paula Avilés V.

Los llamados Multifamily son edificios cuyos departamentos están destinados exclusivamente al arriendo. En enero de 2021, la Cámara Chilena de la Construcción y la Consultora Colliers International realizaron un estudio sobre este mercado. Según este informe, en 2017 había entre 15 a 20 edificios dedicados a la renta residencial, al término de 2020 había crecido a 62 torres. Lo proyectado a 2024 es que haya 30 mil unidades de Multifamily, distribuidas en 135 edificios.

Con estas cifras a mano es importante que entendamos cómo funcionan estas comunidades y cuál es el rol que le compete al administrador en este nuevo panorama.

Primero que todo, hay que saber que estas comunidades también se rigen por la ley de Copropiedad a pesar de que en muchas ocasiones las unidades sean de un único dueño. “La ley de Copropiedad regula el funcionamiento de las comunidades, y aunque los dueños pueden hacer lo que quieran en sus comunidades, las acciones deben estar siempre dentro del marco de la ley y de lo que dictaminen los tribunales de justicia. Por ejemplo, no podrían poner un lector biométrico en los ascensores, que no permita el uso a quienes estén en mora de los gastos comunes. Eso sería ilegal”, dice Luis Vallejos Kauer, Presidente de la Asociación Gremial de Administradores de Condominios y Edificios de Chile.

María Eugenia Martínez, Licenciada en administración, dueña de Santa María Administradora de Edificios y miembro de AGACECH AG, comenta: “La viviendas Multifamily son un modelo nuevo que se ha ido instalando, no sólo en Chile, sino en el mundo entero, y es un solución muy conveniente para ambas partes de la cadena. Los arrendatarios tienen acceso a departamentos que por lo general están equipados, mientras que los arrendadores los alquilan a buen precio”.

Para Luis Vallejos Kauer, ve las siguientes ventajas: “En primer lugar, permite arrendar por mes, por año, por semestre, por mediodía. En ese sentido puede hacer sus propias reglas. A mi juicio, es una comunidad más parecida a un hotel, donde los arrendatarios no tienen tantos derechos, ya que no hay más propietarios con quienes discutir las decisiones, por lo tanto, el nivel de reclamos baja muchísimo en esta modalidad”.

¿Quiénes son los residentes de los Multifamily? En general se trata de gente joven, que no está interesada en comprar porque no quiere ataduras, pero también hay un público mayor que por diferentes circunstancias ya no pudo comprarse una propiedad.
Cambios en el rol del administrador

Sin duda que los Multifamily como comunidad tienen características muy diferentes a las conformadas por propietarios y arrendatarios.

María Eugenia Martínez dice que en el caso de los Multifamily, su rol como administradora, además de estar a cargo del edificio, sus instalaciones y mantenciones, habla con los propietarios y solicita copia del contrato de arriendo para tener claros los términos. “De esta forma me resguardo con temas legales (quién va a pagar los gastos comunes, los servicios, cuántas personas pueden vivir allí, los nombres y Rut de los residentes, y en caso de querer irse deben presentar en conserjería su respectivo permiso, ya sea por el arrendador o salvoconducto). Creo que esta la mejor forma de evitar conflictos legales y malos entendidos. En la medida que el administrador esté claro de los términos del arriendo, puede exigir y mantener el orden, de lo contrario comienzan los problemas de arrendatarios que salieron y dejaron deudas, cantidades terribles de personas en departamentos chicos, mal uso de los espacios comunes y personas desconocidas transitando por el edificio”.

Como estos edificios, en su mayoría pertenecen a un solo dueño, pueden destinarlos a diferentes usos. Por ejemplo, las plantas de la 2 a la 5 son arriendos por día (como un hotel), de la 6 a las 10 se arriendan por mes, y de la 11 a los 22 contratos anuales.
Luis Vallejos Kauer, presidente de AGACECH AG, lo ve como una evolución de la hotelería. “Es una alternativa mucho más barata a los hoteles cuando vas de viaje. Por eso creo que el administrador pasaría a ser más como un gerente de hotel. Por ejemplo, veo posibilidades de que además del honorario, el administrador lleve una participación en el negocio haciéndose cargo de ítems como los Uber, sistemas de transporte adecuados, coordinación con tours, etc. En este sentido, el rol del administrador es mucho más entretenido y desafiante que el de una comunidad normal”.

María Eugenia Martínez dice que “las comunidades compuestas por propietarios y arrendatarios a largo plazo, son más fáciles de administrar porque conoces a todos, sabes quiénes viven y por cuanto tiempo. Los Multifamily se prestan para tener mucha rotación de personas… por lo mismo es de primera importancia entregar las reglas claras a los arrendatarios; de lo contrario, se pierde el control y puede traer problemas de inseguridad. Insisto, para evitar temas legales, es mejor pedir siempre copia del contrato arriendo y de los Rut”.

Nos guste más o nos guste menos, los Multifamily ya son parte del mercado y como gremio tenemos que enfrentar el desafío de administrarlos de la manera más profesional. Se espera que, en el futuro cercano, las inmobiliarias tradicionales comiencen a optar por esta modalidad, buscando una nueva alternativa de inversión y desarrollo, y los barrios de mayor expansión serán Santiago, Ñuñoa, La Florida e Independencia