Modifica la ley N° 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria

Modifica la ley N° 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria, estableciendo requisitos para los administradores de condominios, y otras materias que indica Boletín N°10091-14

Antecedentes.

La ley de copropiedad inmobiliaria n° 6.071, de 1937 permitió, por primera vez en Chile, que los diversos pisos de un edificio y los departamentos en que se divida cada piso, pudieran pertenecer a distintos propietarios, manteniéndose ciertos bienes en copropiedad. Fue la lenta apertura a una realidad que en esos años ya se comenzó a dar con fuerza, que es la de construir y habitar en altura pero con condiciones de seguridad y de construcción adecuadas. Esta revolución urbana trajo consigo numerosos desafío e interrogantes que la ley comenzó a contestar y a normar conforme a los criterios de la comunidad civil, y estableciendo derechos y obligaciones para las partes propietarias dueñas de unidades en dichas construcciones.

Hoy, en nuestro país, casi el 85% de la población vive en las áreas urbanas de grandes ciudades tales como Santiago, Valparaíso y Concepción. La posibilidad de vivir bajo el régimen de propiedad horizontal ha respondido así al deseo de la población chilena, de habitar en las grandes ciudades y, al mismo tiempo, evitar que éstas continúen con el proceso de expansión que las ha tornado en enormes e ineficientes básicamente por falta de infraestructura, todo lo cual origina una disminución de la calidad de vida de sus habitantes.

Existe una relación muy estrecha entre la suerte que corren los edificios y condominios existentes en las ciudades y en el sector rural, y la calidad de vida de sus habitantes. Por ello, es que la detección de los problemas que arroje la normativa aplicable y vigente actualmente en esta materia, es de vital importancia que sea corregida, con el objeto de que la vida de los propietarios y moradores en general de los condominios se desenvuelva en tranquilidad, y con la armonía necesaria. No obstante, para que esta tranquilidad y buen funcionamiento se produzcan, es relevante que se posea un marco regulatorio adecuado para atender a dichas necesidades, y por otra parte, el cumplimiento de las obligaciones que derivan de la vida en copropiedad disponga a su vez de medios eficaces para el cumplimiento de dichos deberes y objetivos.

Por desgracia esta realidad no es como podría pensarse. No es un problema que afecte a un pequeño grupo de la población. Por el contrario, los principales problemas se presentan en los grandes conjuntos habitacionales de departamentos que han sido construidos mediante los diversos programas de viviendas sociales desarrollados en los últimos años, pero también se encuentran presentes en las construcciones derivadas de la enorme expansión que ha tenido la industria inmobiliaria en la última década, y es por tanto, un problema que afecta a un importante sector de nuestra población.

Actualmente, la normativa rige la copropiedad inmobiliaria es la ley n° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, el Reglamento de la Ley Nº 19.537, así como el Reglamento de Copropiedad que determinen los copropietarios, sin perjuicio de la legislación de urbanismo que resulte aplicable. Estos 3 instrumentos normativos que rigen a todo copropietario, es menester actualizarlos a los requerimientos que la vida presente impone por las dificultades que la aplicación y eficacia de la norma presenta día a día. A esto apunta esta iniciativa en algunos específicos.

Creemos que es de la máxima relevancia contar con una legislación moderna y orgánica que responda a las necesidades de las comunidades de copropietarios de edificios y viviendas pero que sea flexible en su aplicación, reconociendo las nuevas formas de vida en comunidad y sancionando legalmente la existencia de los actuales condominios. Asimismo, es necesario, contribuir a mejorar los estándares de administración que tiene la ley respecto de los requisitos y exigencias que pesan sobre la administración de condominios, y reconociendo al mismo tiempo, la labor que estos desempeñan. De este hecho además, las herramientas que esta iniciativa intenta entregar en favor del desenvolvimiento de la labor de los administradores.

Como se señalaba, la iniciativa comprende contemplar los problemas de administración de los condominios, incorporando ciertas reformas que otorguen una solución a los problemas más apremiantes que hoy padecen las comunidades de copropietarios con las administraciones de sus edificios, ayudando con esto a constituir una administración responsable y eficaz, entendiendo por tal, la que se lleve adelante la administración cumpliendo los costos que lleva aparejado su manutención.

Debemos dejar constancia que este proyecto de ley es complementario con el actual proyecto de ley que modifica la ley N° 19.537, con el objeto de rebajar los quórum mínimos requeridos para la realización de asambleas de copropietarios. Pensamos que una acción conjunta de ambas iniciativas puede ayudar a dar un salto cualitativo en cuanto al tratamiento legal que la copropiedad inmobiliaria tiene en el día de hoy.

Por ello y en virtud de los argumentos expuestos, proponemos a la Honorable Cámara de Diputados el siguiente:

PROYECTO DE LEY:

ARTÍCULO ÚNICO: Introdúzcanse las siguientes modificaciones a la ley N° 19.537, sobre copropiedad inmobiliaria.

I.- Modifíquese el artículo 2 de la siguiente manera:

A.- En la letra a) del N°4 luego de la palabra administrador, agréguese la siguiente frase:

“incluidas las indemnizaciones y gastos por término de contrato”.

B.- En el N°5 agréguese el siguiente inciso segundo:

“En ningún caso el monto total mensual de los gastos comunes extraordinarios podrá exceder del 15% (quince por ciento) del monto mensual de los gastos comunes ordinarios. Sin embargo, por acuerdo de asamblea extraordinaria y previa cuenta de la administración, se podrá aumentar el porcentaje de gasto común extraordinario mensual, pero sólo hasta el término del correspondiente ejercicio presupuestario.”.

II- Agréguese el siguiente artículo 2 bis a la ley 19.537:

Artículo 2 bis: Para ser administrador de un condominio, conforme a la presente ley, se requerirá:

1- Tener título profesional o, en su defecto, estar en posesión de licencia de educación media, y haber cursado una capacitación en materia de administración de condominios, impartida ya sea por universidades, institutos, centros de formación técnica, asociaciones de corredores, y otros.‎ En caso de que el administrador no tenga dicha capacitación deberá, a más tardar, en el plazo de 90 días desde que asume el cargo de tal, encontrarse cursando dicha capacitación. En caso contrario, quedará nula la designación tomando el cargo el presidente del comité de administración de forma interina.

2.  No encontrarse acusado por alguno de los delitos señalados en título IX del Libro II, del Código Penal.

Para efectos de esta ley, la remuneración u honorarios de los administradores de condominios será fijada por el comité de administración.

En caso de vacancia del cargo de administrador, es el comité de administración quien ejercerá la administración del condominio, con las obligaciones y responsabilidades del caso.

III- Modifíquese el artículo 5 de la siguiente manera:

A.- Sustitúyase el inciso tercero, por el siguiente:

“Se entenderá siempre dentro de las facultades del administrador, el que pueda suspender, o pueda requerir la suspensión, según sea el caso, y con acuerdo del Comité de Administración, del servicio eléctrico y/o de gas que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes.”.

B.- Introdúzcase el siguiente inciso final:

“La administración del condominio podrá también restringir a los copropietarios morosos del pago de gastos comunes el acceso a determinados servicios o bienes de uso común, como por ejemplo gimnasios, recintos deportivos, salas multiuso, piscinas, etc.”.

IV.- En el artículo 6 reemplácese el inciso segundo por el siguiente:

“El administrador deberá confeccionar presupuestos estimativos de gastos comunes por períodos anticipados anuales o bianuales, los cuales serán enviados al menos con treinta días de anticipación al día que empiecen a regir a todos los copropietarios a la dirección electrónica que tengan registrada en la administración. Si no tienen dirección electrónica registrada, se enviará aviso a su unidad comunicándoles que los presupuestos están disponibles para su revisión en la oficina de la administración respectiva. Los copropietarios podrán realizar observaciones hasta quince días antes de que empiecen a regir los respectivos presupuestos. Estos presupuestos deberán ser aprobados por el Comité de Administración, tomando en consideración las observaciones presentadas.”.

V- En el artículo 7 introdúzcase el siguiente inciso segundo:

“Cada vez que la administración requiera hacer uso del fondo de reserva deberá contar con la autorización previa del Comité de Administración y el destino de su uso deberá ponerse en conocimiento de todos los copropietarios en la liquidación de gastos comunes del mes correspondiente al gasto.”.

VI.- Agréguese el siguiente artículo 7 bis, a la ley 19.537:

“El administrador en el uso de sus facultades, podrá emitir la autorización o salvoconducto en favor del ocupante de la unidad, ya sea éste arrendatario o comodatario, para efectos del retiro de las especies muebles de que dicho ocupante esté en posesión, mera tenencia o dominio.

Para efectos del inciso anterior, sólo podrá emitir tal autorización o salvoconducto, aquel administrador de condominios, que pertenezca a un condominio cuyo comité de administración se encuentre debidamente inscrito en el registro comunal que se señala en el artículo 6to de la ley n° 19.418.”.

VII- Agréguese al artículo 17, el siguiente inciso cuarto, pasando a ser el actual inciso cuarto, el quinto, y así sucesivamente:

Copia de dicha cuenta documentada de la administración, señalada en el inciso anterior, será remitida a todos los copropietarios dentro de quinto día hábil contado desde la rendición de ella en la asamblea ordinaria, ya sea por carta certificada o por correo electrónico. El incumplimiento por parte de la administración de la obligación de dar o remitir dicha cuenta documentada, hará perder de pleno derecho la administración del condominio.

VIII- Agréguese el siguiente artículo 17 bis:

Artículo17 bisº.- El comité de administración, podrá, conforme lo dispone el artículo 21, depositar una copia autorizada del acta constitutiva de dicho comité de administración en la secretaría municipal respectiva, dentro del plazo de treinta días contados desde aquel en que se celebró la asamblea de copropietarios. Efectuado el depósito, el comité de administración gozará de personalidad jurídica propia. Para estos efectos, dicha acta constitutiva se levantará en presencia de un funcionario municipal designado para tal efecto por el alcalde, ante un oficial del Registro Civil o un Notario, todo ello a elección de dicha asamblea de copropietarios.

El secretario municipal expedirá una certificación en la que se consignarán, a lo menos, los siguientes antecedentes:

a) Fecha del depósito;

b) Individualización del comité de administración, del condominio al que pertenece, de sus integrantes y del ministro de fe que asistió a dicha asamblea;

c) Día, hora y lugar de la asamblea en la que se hubiere nombrado el comité de administración, y

d) Individualización y domicilio de la persona que concurrió a la realización del trámite de depósito. Esta certificación deberá expedirse a más tardar dentro de los 3 días hábiles siguientes a la realización del depósito y será entregada al presidente de la respectiva organización. El incumplimiento infundado de esta obligación por el secretario municipal se considerará falta grave.

En caso de omisión, error o disconformidad, el presidente del comité de administración deberá subsanar las observaciones formuladas dentro del plazo de noventa días, contado desde su notificación, para lo cual podrá requerir asesoría de la municipalidad, la que deberá proporcionarla. Si la organización no diere cumplimiento a este trámite, su personalidad jurídica caducará por el solo ministerio de la ley.

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JOAQUÍN TUMA ZEDÁN

DIPUTADO DE LA REPÚBLICA