Mala Administración
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Consecuencias de una mala administración
Hace unos días, apareció en televisión la noticia sobre un incendio en un edificio de la Florida. Los vecinos de la comunidad habían salido a protestar, alegando que dicho siniestro fue consecuencia de una mala administración. Este es un claro ejemplo de cómo una mala administración no sólo puede llevar a una comunidad al colapso financiero, sino al descalabro total.
Por Paula Avilés Villagra
Como gremio hemos planteado una y otra vez la importancia de que la Administración de Edificios y Condominios se convierta una actividad profesional, ya que sabemos que las malas prácticas pueden poner en riesgo incluso vidas como fue en el caso del edificio de La Florida. Las tareas del administrador, no sólo tienen que ver con el manejo de platas y personal, sino también con la responsabilidad frente a las mantenciones de la infraestructura, que si no se mantiene al día podría causar accidentes graves.
Sergio Olivares, miembro de AGACECH AG, dice que “el primer valor u objetivo que debe perseguir un buen administrador es mantener y elevar la plusvalía de la comunidad cuidando los recursos y entregado una administración trasparente con una buena comunicación entre residentes y administración. A esto debe sumarse tener un buen equipo de trabajo entre comité y administración”.
¿Pero qué significa en pasos sencillos realizar una buena administración? Cuando un profesional se enfrenta al desafío de tomar la administración de una comunidad, “primero que todo debe asegurarse de que el condominio, esté normalizado (acorde a los cánones estandarizados en las áreas financiera, mantenimiento, comunicación con los vecinos); la segunda etapa es la optimización, la que dependerá de cada uno de cómo quiera enfrentar el desarrollo de la comunidad. El tercer punto es lograr el punto de equilibrio en el gasto común que permita a los vecinos comenzar a pensar en renovaciones y mejoras en el largo plazo”, comenta Luis Vallejos Kauer, Presidente de AGACECH AG.
La nueva Ley de Copropiedad, que creará el registro nacional de Administradores y con ello la posibilidad de que la comunidad interponga una denuncia, seguramente pondrá un alto a muchas malas prácticas. De todas maneras, los propietarios y residentes siempre deben estar atentos porque cuando existe una mala administración siempre hay señales antes de que se produzca un desastre.
Luis Vallejos Kauer, hace un llamado a los residentes a estar atentos. “Los vecinos pueden revisar si los ascensores tienen sus certificaciones al día mediante el código QR que debe estar pegado en cada ascensor, verificar si la presión de agua es la adecuada o no, ya que puede significar que hay mantenciones pendientes, que el personal no haya cumplido con sus cursos, que se quejen por malos tratos o malos sueldos, que el condominio se encuentre sucio, o que con el tiempo no se haya pintado, otro mal síntoma es que el gasto común oscile mucho, mes a mes”.
Para Sergio Olivares se suma el hermetismo y la nula comunicación del administrador con la comunidad. “La no entrega de información y el deterioro de la infraestructura de la comunidad son muy malos síntomas”, señala.
¿Cuáles son las malas prácticas más comunes?
Los pecados de un mal administrador pueden ser múltiples, pero hay algunos que son más comunes. El primero de ellos para Sergio Olivares es la falta de presencialidad, sobre toda cuando hay alguna emergencia o problema. “Me ha tocado que comunidades –que uno ya no atiende– me llaman para pedir ayuda u orientación, tarea que es responsabilidad de la actual administración. En mi caso me he quedado toda la noche con trabajos de filtración de matriz cambios de variador de frecuencia y otras acciones; en el caso de un condominio en Huechuraba le han chocado 2 veces el portón de acceso en la madrugada y allá tengo que estar; en Maipú hay escapes o filtraciones de gas que no son de la comunidad, pero igualmente hay que estar ahí. La presencialidad es esencial en una administración”.
En el ámbito financiero, “una de las más comunes y que me ha tocado ver muchas veces es que los Comité de Administración generan un techo o un máximo al Gasto Común y el administrador –malamente– lo acepta. Esto no significa que va dejando para el mes siguiente pagos que tenía que efectuar en el mes corriente y así todos los meses hasta llegar a descalabros financieros inimaginables. Esta práctica genera una deuda hacia delante que va consumiendo los fondos de la comunidad”, dice Luis Vallejos Kauer.
Una mala administración en el largo plazo afecta al deterioro del conjunto de la comunidad; contribuyendo a la desvalorización de la propiedad, hecho que nadie quiere cuando adquiere un departamento o casa.
Luis Vallejos Kauer enfatiza: “siempre he pensado y sostengo que los administradores administramos plusvalía y no gastos comunes”.
Claves de una buena administración
Un buen administrador debe ser honesto, transparente con su comunidad y mantener una buena comunicación con ellos. Les dejamos algunos parámetros a seguir que no sólo conseguirán que el administrador, tenga el control, sino que tenga cómo demostrar a la comunidad que está en completo control de la comunidad.
- Tener claro el mapa de las instalaciones y mantener un sistema programado de mantenciones, reparaciones y certificaciones.
- Tener una red de proveedores calificados.
- Mantener siempre a la comunidad informada de lo que se está pasando y de los trabajos que se van a llevar a cabo.
- Usar buenos sistemas de apoyo legal y de administración.
- Siempre generar un diagnóstico inicial y repetirlo en el tiempo para ver los avances.
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