Los costos del administrador.

Ofrecer un servicio tiene costos involucrados, pero usted como administrador ¿Conoce realmente cuáles son? ¿Qué porcentaje del ingreso se va a estos valores? ¿Está tomando en cuenta los costos ocultos?

Administrar condominios es una tarea ardua, que consume mucho tiempo, requiere disponibilidad absoluta y una vocación de servicio. ¿Pero qué hay de los costos?

Hagamos un análisis de costos para conocer cuánto cuesta administrar.

Primero determinaremos algunos parámetros. Vamos a suponer para este análisis, que un administrador maneja 2 condominios de edificios, con 110 departamentos cada uno y cobra honorarios por $400.000.- en cada torre, lo que nos da un ingreso bruto de $800.000.-

Este administrador requiere un ingreso mínimo mensual de $600.000.- para costear sus gastos mensuales. Debemos tomar en cuenta que de no percibir el valor mínimo de subsistencia, deberá migrar a otro rubro o emplearse.

Características de ambos edificios:
– Antigüedad de 6 años.
– Sala de bombas
– Grupo electrógeno
– Sala de basura
– Sala de máquinas ascensor
– 2 ascensores
– Sala multiuso
– Gimnasio
– Piscina
– Lavandería
– Áreas verdes
– Quincho
– 5 Conserjes, ( dos sin curso OS10)
– 2 Auxiliares.
– 1 Jardinero
– Estacionamientos de visita a ser supervisados
– Dentro del aro Américo Vespucio
– Nivel de tecnología medio
– Con CCTV
– Financiero contable ordenado
– 110 unidades
– Reglamento sin modificar.
– Portones automáticos
– Con Internet
– Instalaciones para conserjes
– Grupo humano cumple con exigencias a medias
– 4 Vistas al mes.
– Arrendatarios 60%
Valor de honorarios según la calculadora de honorarios del gremio $741.000.- por cada torre.

Supondremos;
Que este administrador trabaja solo, y que no arrienda una oficina, utiliza las dependencias de los condominios, además emite una boleta de honorarios donde el paga el 10% a la tesorería.

Trabaja 8 horas diarias de lunes a sábado. Lo que equivale a 192 horas al mes. Entonces el valor hora de este administrador correspondería a $3.125.- ($600.000/192 horas)

No se están tomando en cuenta las horas trabajadas los festivos o las emergencias, más adelante serán contempladas.

Utiliza un vehículo SOLO para su trabajo, el vehículo tiene un valor de mercado de $5.000.000.- El cual renovará en tres años, entregará su vehículo en parte de pago por $3.000.000.-  tendrá que invertir $3.000.000.- para renovar a un modelo similar. Lo que corresponde a una provisión de $83.333.- por mes.
Recorre un promedio de 70 kilómetros diarios, lo que equivale a 1.728.- Km al mes.
Paga un seguro mensual por su vehículo de $28.000.-
Permiso de circulación, seguro obligatorio por $45.000.- al año. Lo que equivale a $3.750.-por mes
Revisión técnica $12.000.- al año. Lo que equivale a $1.000.- por mes.
Mantención del vehículo:
Dos cambios de aceite al año $70.000.- Lo que equivale a $5.833.- por mes
Neumáticos cada 3 años. Lo que equivale a $3.333.- por mes
Consumo de gasolina, suponiendo que el vehículo rinde 12 KM/L. Lo que equivale a $120.000.- por mes
Plan celular mensual $20.000.-
Página web $30.000.- al año. Lo que equivale a $2.500.- por mes
Tarjetas de visita $10.000.- al año. Lo que equivale a $833.- por mes
Utiliza un computador de $350.000.- el cual debe mantener una vez al año por $25.000.- Lo que equivale a $2.083.- por mes.
Proporciona un sistema de GGCC en línea por $54.000.- al mes.
Retención del 10% de honorarios que se aportan a previsión y salud. $80.000.- por mes.

Costo de operación mensual:

Siguiendo la lógica del ejemplo, este administrador debería percibir como ingreso mínimo para costear su estilo de vida $1.191.799.- es decir deberá cobrar casi $600.000 por torre.

En el mercado actual, (junio del 2019), como gremio nos toca ver muchos casos donde las comunidades presionan a la baja los honorarios del administrador. Esta política va en el sentido contrario de la lógica y de lo recomendable.
Por ejemplo si un administrador debe cobrar por sus honorarios $600.000.- en un edificio de 100 departamentos. Pero el comité de administración solo contempla $300.000.- El aumento impactará en $3.000.- por departamento. Un administrador de experiencia regularizará los gastos y optimizará los recursos, y seguramente lograra una baja del gasto común mayor a los $3.000.- por unidad. Además de estabilizar el gasto común sin despreocupar el normal funcionamiento de la comunidad.Blindar a la comunidad de posibles multas por OS10, por la DT..y mucho más. En este rubro podemos decir que «lo barato cuesta caro».
Es recomendable invertir en personal de calidad y eficiencia probada. Los comités deben proyectar beneficios a largo plazo por ejemplo periodos de un año. Regularizar una comunidad lleva tiempo, mínimo de uno a dos años aproximadamente.

Podemos concluir que para administrar comunidades  en forma eficiente y manejando la comunidad según las normativas vigentes. Los honorarios deben estar relacionados al tipo de instalación y cantidad de trabajo.

Ley regulará morosidad de gastos comunes

Ya no sólo será la electricidad, también se podría cortar el gas y otros servicios para castigar a quienes no Read more

¿Quién debe pagar los gastos comunes?

Lo habitual es que quien arrienda un departamento o casa de condominio asuma que es el responsable de pagar los Read more

Arbnb Nuevo fallo en un condominio.

El servicio de alojamiento Airbnb es una reconocida aplicación utilizada para el arriendo de habitaciones en departamentos y hostales alrededor Read more

Robos en departamentos: cuando la administración es responsable

No contar con conserjes y vigilantes, no tener cámaras de seguridad o no hacer un registro apropiado de las visitas, Read more