LA REFORMA A LA LEY DE COPROPIEDAD QUE VIENE

Después de más de 20 años desde su promulgación en 1997, se espera que la ley de Copropiedad sea finalmente modificada. ¿Cómo afectan los cambios propuestos al gremio de los administradores de comunidades?
Por Paula Avilés Villagra

 Después de un largo periplo, las reformas a la ley de Copropiedad 19.537 pasaron a Comisión Mixta en el Congreso, donde se debatirán los aspectos más controversiales. ¿Cuándo será promulgada? Se espera que este año. ¿Cuáles son los cambios que más afectan la labor de los administradores de comunidades? Aquí los enumeramos y además planteamos nuestra postura como Asociación Gremial  de Administradores de Edificios y Condominios de Chile.

Registro Nacional de Administradores

Uno de los primeros cambios planteados es la creación de un Registro Nacional de Administradores de condominios, que estaría a cargo del Ministerio de Vivienda (Minvu), siendo los Seremis del mismo ministerio, los encargados de resolver los reclamos en contra de los administradores.

Luis Vallejos, Presidente de AGACECH AG, asegura que “es necesario que exista dicho registro. ¿Cómo operará? Una comunidad que está disconforme puede apelar al Minvu e interponer un reclamo contra el administrador; a su vez, la autoridad –de acuerdo a la normativa– puede establecer sanciones, que pueden ir desde una amonestación simple a suspender sus funciones por tres años. Creemos que esto va a exponer a los malos administradores y a beneficiar a los buenos”.

Juan Pablo Vargas, abogado de Armis, estudio jurídico especializado en copropiedad, explica que el Registro Nacional de Administradores busca establecer un mecanismo de súper vigilancia sobre la gestión que realizan los administradores. “Por este motivo es muy importante que el administrador cumpla con la normativa, aunque el comité no quiera cumplirla. El órgano máximo de la comunidad es el comité de administración y si por algún motivo está generando irregularidades que no se ajustan a la ley, es deber del administrador hacerlo presente. En caso de que la comunidad no tome en cuenta sus recomendaciones, se presenta un panorama complejo para el administrador, porque tendría que considerar su participación en dicha comunidad. En resumen, el llamado y la recomendación para el gremio es estar muy atentos al cumplimiento de la ley, porque si no, podrían verse perjudicados”, dice el abogado.

Aumento de los quórums para asambleas

Otro punto complejo es lo que respecta a los quórums de las asambleas. La ley vigente contempla que basta que asista una persona para que se conforme una asamblea ordinaria; la nueva ley está exigiendo un 30% de asistencia de los copropietarios para que sesione y un 50 +1 para que se puedan tomar decisiones. “A mí entender es un quórum demasiado alto, sobre todo para las comunidades más grandes, donde en general asiste entre un 5 y un 3 por ciento. Creo que esa norma la van a tener que modificar porque pensando en comunidades de 1.000 departamentos, ni siquiera es factible físicamente.

De ahí también surgen varios problemas para el administrador. Por ejemplo, la ley especifica que el administrador todos los años debe rendir cuenta en una asamblea ordinaria. ¿Qué pasa si no hay quórum? ¿No se hace? Incluso lo hemos planteado a las autoridades, pero no se le ha tomado el peso”, comenta Juan Pablo Vargas.

Luis Vallejos es muy enfático con respecto a este tema. “Creo que ahora estamos peor que antes. No sólo se han establecido nuevos quórums muy altos, sino que se han ampliado las temáticas que se pueden decidir en una asamblea ordinaria: cuenta anual del administrador y balance (antes no teníamos que presentar un balance), designación, reelección o renuncia del comité de administración (antes podían estar 3 años y la prescindencia de la pertenencia al comité de administración se hacía a través de una asamblea extraordinaria); por último también se puede tratar en una asamblea ordinaria la designación o remoción del administrador (antes lo habitual era una vía el comité de administración)”.

Luis Vallejos, concuerda con el abogado Vargas respecto a lo complejo del quórum de 30%. “Para comunidades grandes es impracticable. Tomemos como ejemplo una comunidad de 500 departamentos, dime dónde metes a 150 personas, cómo controlas el proceso, cada persona tendría que presentar un certificado de dominio, y habría que verificar que cada uno esté al día en sus gastos comunes. Para nosotros este hecho constituye un retroceso. El hecho de que sea tan difícil la constitución de la asamblea, hace que llegar a acuerdos sea más complejo, aunque las decisiones se tomen por mayoría simple (50+1)”, comenta el presidente de AGACECH AG.

En el caso de las asambleas extraordinarias de mayoría simple se requiere el 50% + 1 para constituir y para aprobar, y para las extraordinarias de mayoría reforzada se pide que sea 66% para constituir y para aprobar. “En este caso, la nueva ley baja el quórum para que se constituya, pero eleva el porcentaje para aprobar, así que se dificulta mucho llegar a acuerdo”, dice Luis Vallejos.

Otras modificaciones

E n consideración de que la ley 19.537 se promulgó en 1997 –hace más de 20 años– se incorporaron algunos aspectos tecnológicos a los procedimientos como son asambleas vía telemática y que las consultas a la asamblea también se puedan hacer a través de correo electrónico, reemplazando a la consulta por escrito hoy vigente.  “Esto es muy potente porque cambia toda la dinámica, sobre todo de las comunidades más modernas”, asegura Juan Pablo Vargas.

Otro ítem que ha causado algún escozor está relacionado con quienes pueden asistir a las asambleas. En la actualidad quienes tienen derecho en la comunidad son los copropietarios, sólo ellos pueden asistir a la asamblea o bien quienes ellos designan a través de un poder. La nueva ley permitiría que los arrendatarios también puedan asistir por defecto, con voz y voto, a las asambleas ordinarias. Para las asambleas extraordinarias  de mayoría simple u reforzada necesitarían el poder conferido por el copropietario.

“Dar más poder a los arrendatarios es un error importante. Las comunidades son de propietarios, el arrendatario que entra a la comunidad genera cambios positivos o negativos, pero en general su visión es de corto plazo. El propietario tiene una visión de largo plazo, ya que permanece en la comunidad. Según está lógica, citemos un ejemplo: los arrendatarios presionarán bajar los gastos comunes al mínimo posible y más, total están de paso. Este criterio puede ir generando malas o escasas mantenciones, proveedores de servicio de bajo nivel, reemplazo de parte en las reparaciones de baja calidad, personal mal pagados etc…El fin es bajar el gasto común mensual. Una vez que las instalaciones comienzan a fallar y se tengan que hacer inversiones importantes debido al descuido, los arrendatarios migrarán a otro condominio, iniciando nuevamente el ciclo”, comenta Luis Vallejos.

Por último, la nueva ley cambia la figura del gasto común. “En la nueva ley se llaman obligaciones económicas, lo que significa que se podrán cobrar multas a través de un juicio ejecutivo; lo que que la ley actual no permite. Cualquier obligación económica pendiente se podrá cobrar vía un juicio ejecutivo, lo que es benéfico para la comunidad”, explica el abogado de Armis.

En conclusión…

A la luz del proyecto de ley que está en la Comisión Mixta, la nueva legislación impone un sinnúmero de nuevas exigencias a los administradores, pero no da instrumentos, herramientas o instancias que faciliten su trabajo.

Luis Vallejos como Presidente de la Asociación de Administradores de Edificios y Condominios de Chile, dice: “La ley 19.537 es una buena ley, con falencias como todas las cosas, pero ha servido para regular el funcionamiento de las comunidades por 20 años. Obviamente requiere mejoras, pero sin la normativa vigente, esto sería un caos.

En términos generales, las modificaciones aumentan la cantidad de trabajo, responsabilidad y obligaciones de los administradores. Las nuevas exigencias como el balance, o el estar expuesto en una asamblea en la que abiertamente se vota tu despedido, nos deja en una indefensión total. Es un escenario donde se complejiza aún más este trabajo, ya que todas las modificaciones a la ley fueron hechas para darle mayores atribuciones a las personas, nuevas posibilidades para castigar a los administradores, más trabajo para los administradores, pero en ninguna parte aparece algún tipo de beneficio para quienes desarrollamos este trabajo.

Sí o sí, esto implica una mayor cantidad de horas dedicadas a cada administración; por lo tanto, si antes administrabas 4 comunidades, ahora tendrán que ser 3, porque no te va a dar el tiempo. ¿Quién va a pagar eso? ¿Las comunidades están dispuestas a incrementar los honorarios de los administradores? Porque en ninguna parte se define que los honorarios deben ser ajustados, tampoco sugiere una tabla o un arancel que defina cuánto se debe cobrar.

En este sentido en AGACECH AG estamos preocupados de que las personas de nuestro gremio reciban una justa remuneración, para lo cual sería bueno tener un parámetro. Bajo esa lógica, como gremio contamos con una calculadora de honorarios que define una serie de parámetros para ser ingresados, dependiendo de la antigüedad de la comunidad, el tipo de instalaciones, si cuenta o no con las exigencias legales para el personal; todos estos elementos generan un diagnóstico que permite conocer cuánto cuesta administrar una comunidad u otra”.

Juan Pablo Vargas, abogado de Armis, comparte que “la idea es participar de las instancias que la Comisión Mixta para plantear algunas modificaciones; sin embargo, lo importante es que la ley se apruebe, y después en el corto plazo podemos introducir pequeños cambios, ya que ese camino es mas fácil en vez de seguir entrampando la promulgación de esta ley que igual es buena, sobre todo en el tema la actualización digital y todo lo que implica el ordenamiento y ampliación de las obligaciones económicas”.

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