Filtraciones de agua Un dolor de cabeza que se puede prevenir

Un departamento inundado por un flexible roto, una cañería con una filtración que humedeció paredes o techos, vías de descarga vertical taponeadas, son situaciones comunes en los edificios y que al mismo tiempo generan escenarios incómodos porque hay que determinar quién corre con los gastos de reparación si no hay seguros colectivos involucrados. Al mismo tiempo, muchas de estas situaciones podrían ser evitadas con una correcta mantención de las instalaciones.

¿Qué tipo de mantenciones se les deben hacer a las cañerías? ¿De quién es la responsabilidad de hacerlas? ¿Hasta cuando corre la garantía que entregan las inmobiliarias? Y lo más importante, ¿Quién debe hacerse cargo del costo de las reparaciones?

De quién es la responsabilidad

Cuando una persona compra un departamento, se le hace entrega –por ley– del Manual de mantención del propietario, y como dueño antes de firmar la recepción final debe asegurarse de que todo esté funcionando bien y que las instalaciones están en perfecto estado, ya que una vez entregado, las mantenciones quedan a su cargo. “Por reglamento, el propietario es quien debe realizar las mantenciones de las instalaciones de su unidad, y en el caso específico de las cañerías el manual indica, que deberían revisarse cada 3 meses; es decir, cuatro veces al año, sin embargo nadie las hace”, dice Luis Vallejos Kauer Presidente de Agacech AG.

Ignacio Vega, Gerente de IV Gestión Inmobiliaria Integral, dice que hay bastante discusión sobre dónde comienza la responsabilidad del dueño de la unidad. “En mi caso he activado seguros de espacios comunes cuando ha habido estas situaciones, ya que hay aseguradoras que estiman que las cañerías son parte de los espacios comunes, pero hay otras que consideran que desde el medidor hacia fuera, es responsabilidad del propietario, aunque se esté filtrando un espacio común; otras compañías dicen que desde la puerta del departamento hacia dentro la responsabilidad le corresponde al dueño”, comenta.

Luis Vallejos Kauer, dice que “los departamentos son privados; el dueño que genera la filtración es el responsable de reparar todos los daños que se hayan causado, incluso si involucra otros departamentos, quienes también podrían tener derecho a indemnización”.

Tipos de mantenciones

En un edificio, hay varios tipos de cañerías que pueden sufrir algún daño.

Ignacio Vega nos explica: “Primero que todo están las cañerías de descarga vertical de aguas servidas. A veces se rompen o tienen algún piquete o fisura, lo que genera que el techo o las paredes de algunas unidades se humedezcan. Con el tiempo y con el uso estas cañerías comienzan a estrecharse por los lodos, entonces llega el momento en que alguien tira un papel o una toalla húmeda, se tapa y el agua comienza a buscar por donde salir, ya que estas cañerías están pensadas para que pase el agua, no para que se estanque. Esto es bastante común”.

¿Cómo anticiparse a una fisura de este tipo? Revisión periódica con una video inmersión, que es parte de las mantenciones del edificio.

Por otro lado, está toda la red de tuberías de suministro de agua potable, que son de cobre y de termofusión. En estos casos, cualquier rotura o fuga tiene un alto costo.

“En mi experiencia, me ha tocado ver algunos problemas en la instalación de la cañerías, como por ejemplo, que las constructoras calientan las cañerías y las doblan, en vez de ponerle un “codo” o “fiting como una forma de ahorrar materiales; otro caso, es que a veces no revisten las cañerías con caucho, entonces al tirar la mezcla caliente, cae piedrecilla caliente sobre la cañería y se forma una especie de tapón. No pasa nada en años, pero basta un pequeño sismo, se mueve la loza, ese tapón se mueve y comienza a filtrar. Si se está dentro del plazo de los 5 años de garantía, debe ser la constructora la que responda”, comenta Ignacio Vega.

El problema es cuando ya no existe garantía. Aunque existan seguros, el propietario del departamento donde está la fuga debe desembolsar de inmediato al menos unos $300.000.- para arreglar la cañería, sin contar los daños en otras unidades. Además es un trabajo invasivo, que implica picar la losa y se demora un par de días con todas las molestias que implica.

“Lo más importante es que las reparaciones sean hechas por una empresa seria, que de un informe del problema, también del trabajo realizado, ya que estos documentos siempre son requeridos por las compañías aseguradoras”, dice Ignacio Vega.

Por otro lado están los flexibles de los baños, instalaciones sanitarias, desagües, descarga de a tina, rebalse, de los cuales debería hacerse una limpieza cada dos años, y los sellos de tinas y lavamanos una vez al año.

La tarea de la administración es preocuparse de las mantenciones de las áreas comunes, pasillos, techos de los pasillos, tuberías de descarga vertical. Además, Luis Vallejos Kauer insiste en que “es muy importante que las personas realicen sus mantenciones con una empresa certificada y que además mantengan sus seguros al día. Por ejemplo, los créditos hipotecarios siempre tienen asociado un seguro de incendio que también cubre filtraciones, pero sólo de la propiedad, no tiene cobertura por los daños causados a otros”.

Acciones de Prevención

1.     Mantención al día de las tuberías verticales de descarga (cada 6 meses)

2.     Conductoescopía para revisar el interior de las misma (cada 6 meses)

3.     Revisión de los seguros colectivos estén al día y fijarse en que la cobertura contemple la detección de la fuga y la reparación.

Garantías de inmobiliaria

1.     La infraestructura garantía 10 años (obra gruesa)

2.     Las instalaciones garantía 5 años (cañerías, instalaciones eléctricas)

3.     Las terminaciones garantía 3 años (piso flotante, ventanales, zócalos, muebles de cocina)

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