¿Es posible bajar los Gastos Comunes?

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A pesar de que los indicadores inflacionarios han tendido ha estabilizarse, estamos frente al mayor alza del costo de la vida en 28 años. Este panorama nos plantea un doble desafío como administradores; por un lado revisar efectivamente los gastos en cada comunidad, y por el otro contener las presiones de la comunidad para rebajar el gasto común de manera artificial.

Durante 2022 y 2023 hemos visto la mayor alza del costo de la vida de las últimas 3 décadas, lo que obviamente ha repercutido en el aumento de los Gastos Comunes. A pesar de que dicho aumento es inevitable, nuestro deber–como administradores– es revisar los gastos en los que está incurriendo la comunidad para ver qué posibilidades podrían existir de ahorro.

Hablamos con 3 experimentamos administradores para que nos dieran su visión sobre qué hacer frente a este panorama económico.

Daniel Lemus, administrador de Dulce Hogar, aclara que lo primero es entender que: “Los Gastos Comunes son necesarios para el buen funcionamiento de las comunidades, y finalmente del bien inmueble. Si hay mala gestión y no se cubren los gastos que se requieren, los condominios se deterioran con el tiempo y la gran inversión realizada comienza a perder valor, de ahí la importancia de realizar las mantenciones, pagar al personal de seguridad y aseo, realizar las certificaciones, planes de emergencias, pagar los servicios de áreas comunes y a quien realiza la coordinación de todo esto, las empresas de Administración”.

Luis Vallejos Kauer, Presidente de AGACECH y con mucha experiencia en el rubro, es enfático en recomendar que no hay que caer ante las presiones del Comité de Administración y los vecinos, para limitar o rebajar el GGCC.

“El Gasto Común corresponde a la suma de ítems que el condominio necesita gastar para poder funcionar adecuadamente. Podríamos decir que el gasto común mensual es una rendición de cuentas de las compras, pagos y gastos realizados en el mes. Dicho valor NO DEBE ser reducido artificialmente; por ejemplo, jamás se deben quitar facturas del mes, dejándolas para futuros meses, o bien, cargar algunas facturas al fondo de reserva sin corresponder legalmente a  ser cargadas al gasto común del mes. Me ha tocado ver muchas veces, que, en un esfuerzo por satisfacer las demandas de los residentes, el comité puede dar instrucciones al administrador del condominio para limitar el gasto común a un cierto monto mensual. Si se realizan gastos adicionales, se deben dejar algunas facturas sin pagar para el próximo mes».

Este tipo de práctica no es ilegal, pero puede generar problemas financieros graves para el condominio. Jamás hay que perder de vista que el administrador del condominio tiene una responsabilidad importante en la gestión financiera del condominio. Además, es importante destacar que el comité de administración tiene la responsabilidad, estipulada por ley, de fiscalizar las acciones del administrador. Por lo tanto, los miembros del comité de administración se convierten en responsables legales de la gestión llevada a cabo por el administrador. En la mayoría de los condominios en los que he tenido la oportunidad de trabajar, he observado que, tras un breve análisis surgen facturas que han sido pagadas al proveedor, pero que no han sido cargadas a los gastos comunes. Al exponer esta situación, el nuevo comité solicita explicaciones al comité saliente, lo que da inicio a una dinámica frecuente en las comunidades, caracterizada por recriminaciones y la formación de bandos.

En este sentido, Daniel Lemus recomienda siempre ser muy explícito y muy claros en las necesidades existentes y en qué se gastarán los dineros de la comunidad.  “Mostrar las necesidades y los objetivos cumplidos siempre dan a los vecinos mayor pertenencia de las áreas comunes y aunque no revisen la minuta del gasto común, tendrán una mayor noción hacía donde van sus contribuciones mensuales”, comenta Lemus.

Ahorro Energético

María Amelia Rodríguez, administradora con varios años de experiencia, se ha planteado el tema en el largo plazo, apostando por invertir en nuevas tecnologías. “Pensamos que la baja de los gastos comunes puede ser apoyada por la eficiencia energética, porque se pierde mucha plata en este sentido. Hemos optado por reemplazar las calderas de gas por bombas termodinámicas, porque no sólo abarata el consumo, sino también son más seguras”.

Además, está trabajando junto al experto en Eficiencia Energética Vilmo Lukacs, en el diseño de proyectos de eficiencia energética eléctrica, ya que “la idea es eliminar las energías parásitas (energía que se paga, pero que la comunidad no utiliza) y hacer mejoras en las instalaciones de la iluminación y maquinarias de la comunidad, hay mucho que hacer en esta área. Si bien hay que invertir, rápidamente se recupera la inversión y la rebaja se mantiene para la comunidad”, comenta María Amelia.

El presidente de AGACECH puntualiza en que “es fundamental que el administrador cuente con las herramientas necesarias, tanto en conocimientos propios, como la posibilidad de consultar a otros administradores. En este rubro la experiencia juega un papel clave, el administrador de trayectoria ha tenido que solucionar múltiples situaciones a las que ha estado expuesto, lo que deriva en un vasto conocimiento y experiencia práctica. En esta línea AGACECG AG como organización gremial entrega el apoyo y genera los espacios que requieren sus asociados para compartir experiencias y conocimientos”.

ITEMS SUGERIDOS PARA REVISAR

  • Dividir gastos en cuotas. Una forma de optimizar la gestión de los gastos es dividirlos en cuotas.
  • Renegociación con proveedores. Se les puede pedir una rebaja a cambio de asegurarles un período más largo en la continuidad de su servicio.
  • Compra por volumen de artículos de aseo para obtener un mejor descuento. Se debe tener un control de inventario.
  • Revisar las luminarias y cambiarlas por luces LED.

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