El Administrador de un condominio

El Administrador de un condominio es la persona natural o jurídica que tiene las facultades de administración del condominio.

Dichas facultades y sus funciones serán las establecidas en el Reglamento de Copropiedad correspondiente y las que, específicamente, le haya concedido la Asamblea de Copropietarios, y -a falta de ellas- las que le señala la Ley de Condominios (art. 22, inc. 1°, de la Ley de Condominios: N° 19.537).

Los copropietarios están obligados a asistir a las asambleas respectivas, sea personalmente o debidamente representados, según se establezca en el Reglamento de Copropiedad (art. 20, inc. 1°, de la Ley de Condominios: N° 19.537).

La representación de la Asamblea con todas sus facultades (excepto aquellas materias que deben tratarse en Asamblea Extraordinaria) corresponde al Comité de Administración (art. 21).

Mientras se proceda al nombramiento del Comité de Administración, cualquiera de los copropietarios podrá ejecutar, por sí solo, los actos urgentes de administración y conservación (art. 24).

El Reglamento de Copropiedad o la Asamblea Extraordinaria de copropietarios pueden establecer subadministraciones en un mismo condominio (art. 17, inc. 5°, N° 10, de la Ley de Condominios). También, dicha asamblea está facultada para remover, total o parcialmente, los miembros del Comité de Administración (N° 8).

Las principales funciones del Administrador son:

Cuidar los bienes de dominio común;

Ejecutar los actos de administración y conservación y los de carácter urgente (sin recabar, previamente, acuerdo de la Asamblea, sin perjuicio de su posterior ratificación);

Cobrar y recaudar los gastos comunes y sus incrementos por concepto del fondo común de reserva y primas de seguro de incendio, previstos en la Ley de Condominios y en su Reglamento;

Mantener en el condominio una nómina actualizada de los copropietarios, con sus respectivos domicilios registrados;

Mantener actualizado el archivo de documentos del condominio y a disposición de los copropietarios;

Salvo que el Reglamento de Copropiedad establezca lo contrario, contratar, por cuenta y riesgo de cada copropietario, el seguro de incendio de la respectiva unidad, en el caso que aquel no lo hiciere y velar por el cumplimiento de las medidas de seguridad contenidas en la Ley de Copropiedad (y, particularmente, impedir que los copropietarios efectúen cambios en las instalaciones interiores de la unidad de su dominio, que puedan comprometer la seguridad de los copropietarios, de las restantes unidades o del condominio en general);

Velar por la observancia de las disposiciones legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria y las del Reglamento de Copropiedad, y poner en conocimiento del Comité de Administración las transgresiones que detecte;

Representar en juicio -activa y pasivamente- a los copropietarios, en las causas concernientes a la administración y conservación del condominio, sea que se promuevan con cualquiera de ellos o con terceros;

Citar a reuniones a la Asamblea de Copropietarios;

Pedir al tribunal competente que aplique los apremios o sanciones que procedan al copropietario u ocupante que infrinja las limitaciones o restricciones que, en el uso de su unidad, le imponen la Ley de Condominios, su reglamento y el Reglamento de Copropiedad;

Adoptar o proponer al Comité de Administración, medidas tendentes a precaver la ocurrencia de accidentes y a resguardar la integridad personal de los copropietarios y de sus familias, así como sus bienes, dentro del condominio, denunciando la ocurrencia de todo hecho ilícito a Carabineros, Investigaciones o al juez competente;

Mantener una lista actualizada de teléfonos y direcciones -que correspondan a la localidad donde está ubicado el condominio- de servicios de urgencia, hospitales, clínicas y médicos, para casos de traslado o atención de enfermos o accidentados, así como del Cuerpo de Bomberos;
Velar por la debida iluminación de espacios de circulación interiores y del ámbito del condominio;

Fiscalizar que se respeten las horas de descanso nocturnos establecidas en el Reglamento de Copropiedad;

Poner en conocimiento del Comité de Administración cualquier acto de ocupación ilícito o de daño a los bienes comunes o a las unidades, sea por copropietarios o por terceros;

Si se viere comprometida la seguridad o conservación de los bienes comunes o de las unidades, por efecto de filtraciones, inundaciones, emanaciones de gas u otros desperfectos, no encontrándose el propietario, arrendatario u ocupante que facilite o permita el acceso, el Administrador podrá ingresar forzadamente a una unidad. Para ello deberá hacerlo acompañado de un miembro del Comité de Administración, quien levantará acta detallada de la diligencia, incorporando la misma al Libro de Actas del Comité de Administración, dejando copia de ella en el interior de la unidad. Los gastos que se originen serán de cargo del o de los responsables del desperfecto producido.

Proponer, al Comité de Administración, la adopción de medidas para resguardar el ingreso al condominio de personas ajenas a éste, sea en calidad de visitantes o de prestadores de servicios;

Abrir una cuenta corriente bancaria o una cuenta de ahorro, exclusiva, a nombre del condominio, registrando el nombre de la o las personas designadas por la Asamblea de Copropietarios como habilitadas para girar en ella, y

En general, todas aquellas otras funciones que específicamente le encomienden las mencionadas ley y reglamento, el Reglamento de Copropiedad o que le asigne el Comité de Administración (arts. 23 y 36 de la Ley de Condominios y arts. 26 a 28 de su reglamento).

El Administrador está obligado a rendir cuenta documentada de su administración, en los plazos y forma que se le hayan fijado en el Reglamento de Copropiedad o por el Comité de Administración y, además, cada vez que lo solicite la Asamblea de Copropietarios o el Comité de Administración y, también, al término de su gestión. Para estos efectos, los copropietarios tendrán acceso a la documentación correspondiente.

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