¿Cuándo una comunidad necesita ser intervenida?
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A veces, es tal es desorden y descalabro al interior de una comunidad que no basta con sólo cambiar la administración, sino que necesita un Plan de Intervención. ¿De qué se trata, qué pasos contempla?
Paula Avilés Villagra
Cuando un administrador asume una nueva comunidad, siempre habrá algún área que no esté en orden; sin embargo, si presenta problemas en todas las líneas; es decir, en el área de recursos humanos (personal), en el aspecto financiero (gastos comunes, morosidad, pago a proveedores), la gestión y mantenimiento (mantención de instalaciones, ascensores, salas de bombeo, etc.) la seguridad (cámaras, cercos eléctricos acceso, etc.), se necesita un plan de intervención. En general, esta situación se produce cuando el comité de administración es consciente del estado de la comunidad y decide llamar a un asesor para que realice una intervención.
Luis Vallejos Kauer, Presidente de AGACECH, comenta que durante las conversaciones que el gremio mantuvo con el MINVU este año, “planteamos la posibilidad de que AGACECH esté disponible para intervenciones. ¿Cómo funcionaría? Por ejemplo, el MINVU recibe el reclamo sobre administradores que tienen descalabradas a las comunidades y la autoridad determina la necesidad de una intervención, y se designa a algún miembro de AGACECH para llevar adelante el plan, informando al MINVU de los avances y estado de situación”.
Cuando hay un estado de caos al interior de una comunidad, lo más difícil es por donde empezar. “La forma más seria es primero que todo debe realizar un levantamiento y fijar una hoja de ruta, en la que se establecen las prioridades que son más urgentes, como por ejemplo la mantención de una maquinaria que puede fallar, afectando el funcionamiento de toda la comunidad; para dar paso después a temas que tengan que ver con demandas laborales, que también hay que atender como prioridad”, dice Luis Vallejos Kauer.
Son muchos los factores que hay que barajar a la hora de realizar la planeación, entre ellos el presupuesto disponible, seguramente habrá que negociar con proveedores, con empresas que proveen los servicios básicos, y llegar a acuerdos con el personal, con la comunidad, por eso es que este tipo de intervenciones debe ser llevada adelante por un administrador con mucha experiencia, que ya haya enfrentado problemas similares.
“En este tipo de situaciones siempre hay luz al final del túnel, el problema es que en ocasiones no sabemos cuán largo es el túnel, pero efectivamente muchas comunidades en Chile, no sólo necesitan un cambio de mano en la administración, sino un plan de regularización y en este aspecto los gremios jugamos un rol importante porque contamos con un código ético, apoyo entre colegas, existen redes de empleados recomendables y otros no tanto, administradores que saben hacer el trabajo, y que si tuviera que ausentarse por problemas familiares, otro puede reemplazarlo con la misma lógica”, asegura el Presidente de AGACECH.
Los comités de administración juegan un papel fundamental, si bien no tiene la obligación de conocer temas técnicos, laborales o legales, deben estar al tanto del plan a ser llevado a cabo, con plazos y que el presupuesto definido se vaya gastando según la planificación inicial. Siempre hay que recordar que el comité de administración tiene la función de fiscalizar al administrador, esto no significa que deban entrometerse en la gestión, sino más bien super vigilar que las cosas se realicen adecuadamente. Uno de los errores más comunes en los condominios, y que quiebra las relaciones administración – comité, sucede cuando los integrantes del comité interfieren o derechamente, dan lineamientos al personal. Los empleados inicialmente se desconciertan,entienden que no importa lo que diga el administrador el comité lo puede anular. En la segunda etapa, los empleados entendiendo la lógica anterior, van haciendo uso de este relación paralela con los integrantes del comité, en el fondo los usan para mantenerse en sus puestos.
Si como parte de la intervención esta la desvinculación de algunos empelados, debemos comprender que el interventor busca un fin mayor que es normalizar el condominio.
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