Conociendo la Nueva Ley de Copropiedad
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5 Cambios Clave
Después de 5 años de tramitación, la nueva Ley de Copropiedad, que sustituirá a la actual 19.537, está lista para que el Presidente de la República la firme. ¿Cuáles son sus principales cambios? ¿Cuándo comenzará a regir? Y ¿De qué manera afecta a nuestro gremio? Son preguntas que iremos despejando en una serie de reportajes, en los que desglosaremos la nueva legislación.
Esta serie de reportajes tiene como objetivo educar e informar a los administradores de nuestro gremio sobre las implicancias que tendrá para nuestro rubro y la vida en comunidad, la nueva ley de Copropiedad, de manera que puedan ejercer de la mejor manera posible su labor.
Primero que todo, aclarar en qué trámite se encuentra la nueva legislación que reemplazará a la Ley 19.537: El congreso despachó el Proyecto de ley para que el Presidente de la República, la firme y promulgue. ¿Significa que se aplicará de inmediato? La respuesta es no. La razón es que hay una diferencia entre que la ley sea promulgada y que entre en vigencia. Para que esto suceda, el Congreso aún debe elaborar el reglamento que fija las normas y plazos de la puesta en vigencia. Es decir, la ley estará promulgada, pero no vigente aún.
Los principales cambios que presenta la nueva legislación son los siguientes:
Creación del Registro Nacional de Administradores de Condominios
La nueva ley dice en su texto:
“Créase el Registro Nacional de Administradores de Condominios, en adelante Registro Nacional, de carácter público, obligatorio y gratuito, que estará a cargo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, en el cual deberán inscribirse todas las personas naturales o jurídicas que ejerzan la actividad de administradores de condominios, siempre que cumplan con las disposiciones de esta ley y su reglamento”.
Para inscribirse en el Registro Nacional, los administradores deberán acreditar Enseñanza Media y haber aprobado un “curso de capacitación en materias de administración de condominios, que haya sido impartido por una institución de educación superior del Estado o reconocida por éste, u organismo técnico de capacitación acreditado por el Servicio Nacional de Capacitación y Empleo, o bien, contar con certificación de competencia laboral otorgada por un centro acreditado por la Comisión del Sistema Nacional de Certificación de Competencias Laborales, Chile Valora, conforme a lo dispuesto en la ley N° 20.267”.
¿Desde cuándo funcionará el Registro Nacional de administradores?
Este plazo está dado por las disposiciones transitorias de la ley que señala: que desde la publicación y hasta la entrada en vigencia del reglamento del Registro Nacional de Administradores de Condominios, quienes estaban ejerciendo labor de administradores podrán seguir haciéndolo siempre y cuando acrediten una antigüedad mínima de tres meses en el cargo. Cuando entre en Vigencia el Registro Nacional de Administradores de Condominios, podrán inscribirse todos aquellos que cumplan con los requisitos.
¿Qué plazo hay para inscribirse?
Los actuales administradores tendrán un plazo de 18 meses para acreditar la aprobación de un curso de capacitación u obtener la certificación de competencia laboral antes nombrada, sin perjuicio del cumplimiento de los demás requisitos establecidos en dicho artículo. Si transcurrido ese plazo no se han inscrito en el Registro Nacional, se entenderán inhabilitados para continuar desempeñando el cargo de administrador.
También se crea una Secretaría Ejecutiva de Condominios, dependiente del MINVU, que será la encargada de supervisar y hacer seguimiento a comunidades y administradores para que desarrollen sus actividades de la mejor forma. La ley también establece diferentes tipos de sanciones para quienes sean denunciados por malas prácticas.
ASISTENTES A LAS ASAMBLEAS
La nueva ley permite que arrendatarios y/o ocupantes asistan con voz y voto a las asambleas.
«Si el copropietario no hiciere uso del derecho de designar representante o, habiéndolo designado, éste no asistiere, para este efecto se entenderá que acepta, por el solo ministerio de la ley, que asuma su representación el arrendatario o el ocupante a quien hubiere entregado la tenencia de su unidad, salvo que el propietario comunique al comité de administración y al administrador, en la forma que establezca el reglamento de la ley, que no otorga dicha facultad».
Es decir que todo arrendatario u ocupante de una unidad tendrá el derecho de asistir con voz y voto a las asambleas. El propietario tiene la facultad de impedirle a participar, pero debe hacerlo explícita por escrito; si no lo hace, el arrendatario queda autorizado. Esta medida permitiría que más cantidad de personas asistan a las asambleas, lo que se relaciona directamente con los cambios en los quórums requeridos.
CAMBIOS EN LOS QUÓRUMS DE LAS ASAMBLEAS
Para las asambleas Ordinarias, de ahora en adelante, la asistencia requerida para constituirse será del 33% de la comunidad y las decisiones se tomarán por Mayoría Absoluta.
Para las Asambleas Extraordinaria de Mayoría Absoluta, se requerirá la asistencia de la mayoría absoluta de la comunidad (50+1) y las decisiones se tomarán por Mayoría Absoluta de los asistentes.
Para las Asambleas Extraordinarias de Mayoría Reforzada, el quórum de asistencia se fija en un 66% de la comunidad y las decisiones requerirán un acuerdo del 66% de los asistentes.
Es importante saber que la nueva ley permitirá que la asistencia a las asambleas sea presencial, telemática o mixta.
REMOCIÓN DEL ADMINISTRADOR
La antigua ley facultaba al comité de administrador para contratar o remover a la administración, ahora esa materia podrá ser tratada y resuelta en una Asamblea Ordinaria.
“Asimismo, en las sesiones ordinarias podrá procederse a la designación o remoción del administrador o subadministrador y tratarse cualquier otro asunto relacionado con los intereses de los copropietarios, adoptándose los acuerdos correspondientes, salvo los que sean materia de sesiones extraordinarias”.
IMPUGNACIÓN DEL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD
La ley señala que las normas del reglamento de copropiedad serán obligatorias para los copropietarios, sus sucesores y para los ocupantes de las unidades a cualquier título. Es muy importante saber que este reglamento y sus modificaciones deberán constar en escritura pública e inscribirse en el registro de hipotecas y gravámenes del conservador de bienes raíces respectivo.
Además, sus disposiciones no deben contravenir las normas legales ni el reglamento de la ley de copropiedad, así lo señala en forma explícita en su artículo 10: “Son nulas absolutamente las disposiciones del reglamento de copropiedad que no se ajusten a las normas legales y al reglamento de esta ley, o a las características propias del condominio”.
Además, ahora existe la posibilidad de que un copropietario –por medio de una acción legal– pida la impugnación del Reglamento si considera que éste vulnera sus derechos. El ejemplo más claro es la tenencia de mascotas, que no puede ser prohibida como antiguamente.
Textualmente la ley dice:
“La nulidad del reglamento puede ser total o parcial y producirá sus efectos desde que es judicialmente declarada en virtud de sentencia firme y ejecutoriada. Podrán solicitarla el o los copropietarios que sufrieren un perjuicio únicamente reparable con la nulidad de la o las disposiciones que adolezcan de alguno de los vicios señalados en el inciso anterior. Con todo, no podrán pedir la nulidad el o los copropietarios que hayan originado el vicio o que hayan concurrido a su materialización y, en caso de que el vicio se fundase en que una o varias disposiciones del reglamento de copropiedad no se ajusten a las características y singularidades propias del condominio, tampoco podrán pedirla el o los copropietarios que, a sabiendas del vicio que se alega, hubieren convalidado expresa o tácitamente la disposición que se pretende anular”.
En una próxima entrega abordaremos otros puntos como el Emplazamiento de los condominios rurales o urbanos, la facultad del Administrador para hacer negociaciones de pago, la contratación de seguros y otros puntos que son de interés.
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