¿Cómo Funcionarán Los Nuevos Seguros Colectivos Contra Incendios?
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La nueva legislación permite que los administradores contraten seguros colectivos contra incendios, tanto para las áreas comunes como para las unidades. ¿Puede alguien eximirse de este pago? ¿Qué pasa si hay copropietarios que ya cuentan con una póliza? ¿La póliza colectiva me sirve para presentarla ante un banco?
Por Paula Avilés V.
Uno de los cambios más positivos planteados en la nueva ley copropiedad 21.442 trata de la obligatoriedad de contar con un seguro colectivo contra incendios sobre la totalidad de los bienes comunes de la comunidad, y también sobre las unidades. Si bien la legislación anterior exigía la contratación de seguros contra incendios, eran los copropietarios los encargados de contratarlos y enviar las pólizas al administrador. Si alguno no la enviaba, obligaba al administrador a contratar un seguro y cobrarlo vía Gastos Comunes.
El artículo 43 de la Ley señala lo siguiente:
“Los condominios que contemplen el destino habitacional en alguna de sus unidades deberán contratar y mantener vigente un seguro colectivo contra incendio, que cubra los daños que sufran todos los bienes e instalaciones comunes y que otorgue opciones a los copropietarios para cubrir los daños que sufran sus unidades, especialmente cuando éstas formen parte de una edificación continua, pareada o colectiva. Lo anterior es sin perjuicio de otras coberturas complementarias que la asamblea de copropietarios decida incluir en la respectiva póliza para la protección de los bienes comunes y/o sus unidades, tales como sismo o salida de mar”.
Luis Vallejos Kauer, presidente de AGACECH señala que “los cambios incluidos para los seguros en la nueva ley, resultan un verdadero avance. Quien administre condominios puede corroborar lo complejo que resultaba que los propietarios enviaran sus pólizas. Ahora la ley exige el seguro colectivo, aparte del de áreas comunes, así se simplifica este relevante tema de tener la comunidad asegurada”.
Es importante recalcar que la contratación de dicha póliza es parte de los deberes del administrador (fijados por ley), previo acuerdo del comité de administración y de la asamblea de copropietarios, y por lo mismo debe saber muy bien cómo se manejará este tema del cuál surgen varias dudas. ¿Todos los departamentos deben contar también con un seguro individual? ¿Qué pasa si hay propietarios que contaban con un seguro contra incendios anterior? ¿Puede un copropietario negarse a pagar el seguro colectivo?
Claudia Escobar, gerente comercial de CCS Seguros, especialistas en seguros para comunidades de edificios y casas, señala que la innovación más importante es que “la ley especifica que la comunidad debe contratar para el 100% de los bienes y espacios comunes contra riesgo de incendio, incluso especifica que aquellas unidades que se quieran excluir del seguro colectivo lo pueden hacer sólo de la proporción de su unidad pero bajo ninguna circunstancia de su proporción de bien común”.
¿Es obligatorio que las unidades o departamentos cuenten con un seguro contra incendios? “Las unidades tienen que estar aseguradas. Lo que tiene que hacer el administrador es darle la opción a los propietarios que sean parte de un seguro colectivo (además del colectivo por bienes comunes). Si el propietario no quiere sumarse, debe contratar un seguro particular, y aunque la ley no quedó tan, tan clara; en estricto rigor, todas la unidades deberían contar con un seguro contra incendios”, dice Claudia Escobar.
Por otro lado, “la contratación, renovación y término del seguro colectivo contra incendio del condominio deberá efectuarse conforme a las exigencias, normas procedimentales y excepciones que establezca el reglamento de esta ley y la normativa que dicte la Comisión para el Mercado Financiero, en el ejercicio de sus funciones”. (artículo N.º 43).
De esta forma, la CMF tendrá que proteger los derechos de los copropietarios y al mismo tiempo evitar que haya doble pago de seguros.
Veamos algunos casos. Cuando se pide un crédito hipotecario, el banco exige contar con un seguro contra incendios (en algunos también se suma contra sismos). Entonces, la ley dice que “los copropietarios pueden presentar la póliza contratada por el condominio ante las entidades crediticias, con el objeto de ejercer el derecho contemplado en el inciso tercero del artículo 40 del decreto con fuerza de ley N° 251, de 1931, del Ministerio de Hacienda”.
Por otro lado, veamos el caso inverso. El copropietario ya cuenta con la póliza exigida por el banco porque ya está pagando el crédito hipotecario. ¿Qué debe hacer para evitar un doble pago?
“Los copropietarios puedan renunciar a las opciones que el seguro del condominio contempla para cubrir los daños que sufra su respectiva unidad, especialmente cuando ésta se encuentra asegurada contra incendio mediante otra póliza vigente, como la que dicho copropietario contrate con ocasión de una operación hipotecaria. Con todo, dicha renuncia no implicará, en caso alguno, que ese copropietario se exima de la obligación de pagar la parte del seguro del condominio correspondiente a la cobertura de los daños que sufran los bienes e instalaciones comunes, la que será plenamente exigible”, dicta la ley.
Claudia Escobar dice que es muy importante insistir en que “existiendo un seguro vigente no se requiere contratar otro, recordando que los bienes comunes los asegura la comunidad”.
El presidente de AGACECH indica que “la opción de llevar la póliza colectiva a los bancos o instituciones financieras como parte de la operación crediticia, es un espaldarazo más a la clase media, el valor de la cuota de cada unidad del seguro colectivo es varias veces más baja que comprar un seguro individual. Como el seguro es parte del crédito también lo es de la cuota del dividendo, al reemplazar el seguro estándar por el colectivo el dividiendo bajará”.
Otro de los puntos que señala la ley que debe quedar claro tanto para administradores como para copropietarios es que “el pago de indemnizaciones por los daños parciales que sufra una unidad, ya sea que se trate de la liquidación del seguro del condominio o de la liquidación de otra póliza contratada con ocasión de una operación hipotecaria, se destine, en primer lugar, a la reparación del bien asegurado y no al pago del saldo insoluto en favor del acreedor hipotecario de dicha unidad”.
Si bien la ley sólo obliga que la póliza sea contra incendios, se aconseja que el administrador haga la recomendación a la asamblea, de que el seguro también contemple sismo y salida de mar en el caso de los edificios y condominios que queden en zonas costeras. De esta manera, no tendrán problema para que sea aceptado por los bancos en caso de crédito hipotecario. “Hay que precisar que el seguro colectivo debe contar con seguro de incendio y sismo, debido a que es una obligatoriedad exigida por las instituciones financieras. En este aspecto, la labor del administrador es fundamental, ya que debe explicar al comité y comunidades que el seguro colectivo incluya de sismo, así la comunidad quedará protegida contra eventualidades de la naturaleza y sus residentes podrán emplear esta nueva regalía que otorga la ley”, señala Luis Vallejos Kauer. A lo que Claudia Escobar añade: “El adicional de sismo es absolutamente recomendado, ya que vivimos en un país sísmico y la cobertura de incendio y daños materiales por sismo tienen cobertura sólo si se ha contratado este adicional. Referente a la salida de mar, es una opción que es parte del producto y si se excluye no altera el valor a pagar”.
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