Arriendos tipo Airbnb en condominios
El crecimiento de plataformas de arriendo temporal como Airbnb, Booking, entre otras, ha generado un cambio profundo en el uso de los condominios en Chile. Lo que para algunos propietarios representa una oportunidad de negocio, para las comunidades, sus colaboradores y los administradores de condominios se ha convertido en un desafío complejo, especialmente en materias de seguridad, control y convivencia.
Por: Juliana Galindo
El arriendo de corta estadía a través de plataformas digitales permite que departamentos completos sean ocupados por personas externas, sin un vínculo permanente con la comunidad. A diferencia del arriendo tradicional, esta modalidad implica una alta rotación de ocupantes y un uso intensivo de los espacios comunes del condominio.
Uno de los principales problemas que genera el uso de departamentos como Airbnb dentro de los condominios es la falta de control sobre quiénes ingresan al edificio. En muchos casos, los propietarios entregan el acceso mediante sistemas informales como cajas de seguridad con llaves o chapas electrónicas sin pasar por conserjería ni cumplir protocolos básicos de registro.
Luis Vallejos, presidente de la Asociación Gremial de Administradores de Condominios de Chile (AGACECH), advierte que esta situación expone a las comunidades a riesgos innecesarios: “Desde el punto de vista del administrador, el problema es que entra gente extraña, sin control ni protocolos claros. Nadie sabe quiénes son, pueden circular libremente por el condominio y eso afecta directamente la seguridad y la tranquilidad de los residentes”. Esta dinámica genera inquietud entre los copropietarios, especialmente cuando personas que no pertenecen a la comunidad utilizan ascensores, áreas comunes o circulan por el edificio sin ser identificadas.
Para los administradores, el fenómeno de arriendo temporal implica una carga adicional que va más allá de sus funciones tradicionales. Deben enfrentar reclamos por ruidos molestos, daños en espacios comunes, problemas de seguridad y conflictos entre vecinos, sin contar con herramientas claras para fiscalizar o sancionar estas prácticas.
Según Luis Vallejos, el problema no es necesariamente la existencia del arriendo temporal, sino la forma en que se implementa: “Si no hay acuerdos comunitarios, todo se hace ‘a la mala’. El dueño arrienda, entrega la llave y listo. Eso deja al administrador sin control y a la comunidad expuesta”.
Desde el gremio de administradores plantean que la clave está en la regulación interna y en los acuerdos comunitarios. En aquellos condominios donde se decide permitir el uso de departamentos como Airbnb, se deben establecer reglas claras y protocolos obligatorios.
Una alternativa viable es que la comunidad autorice formalmente estas unidades, exigiendo que los huéspedes se registren en conserjería y que la entrega de llaves sea gestionada directamente por el propietario o mediante un encargado designado, implementar modelos más estructurados, como destinar pisos completos al arriendo temporal, contratar personal exclusivo para aseo y aportar al financiamiento del conserje.
Esa es la forma más ordenada de hacerlo con registro, control y responsabilidad.
Actualmente, la Ley de Copropiedad Inmobiliaria N°21.442 no prohíbe expresamente el arriendo temporal en condominios, pero sí establece que el uso de las unidades debe respetar la seguridad, la convivencia y los derechos del resto de los copropietarios. Además, la ley permite que los reglamentos de copropiedad regulen esta modalidad, siempre que no se vulneren derechos fundamentales. Esto implica que las comunidades tienen un rol clave al momento de definir a través de sus reglamentos internos, si permiten o no este tipo de arriendos y bajo qué condiciones.
Por otra parte, La abogada Camila Puig, del estudio jurídico Armis, explicó que esta modalidad de arriendo está catalogada legalmente como arriendo temporal, es decir, con una duración inferior a 30 días. En este contexto, recalcó que el derecho de dominio debe ser siempre el eje central del debate, ya que se trata de una garantía fundamental protegida por la Constitución Política de la República, la cual no puede ser vulnerada. Señaló que la única forma de imponer gravámenes o limitaciones al dominio es a través del reglamento de copropiedad, donde se pueden establecer restricciones al ejercicio del derecho, pero nunca impedirlo. Aclaró que la Ley de Copropiedad Inmobiliaria permite regular la forma en que se ejerce el arriendo temporal, pero no prohibirlo, ya que la normativa solo contempla limitaciones razonables y no el impedimento del uso del bien. Entonces, las comunidades pueden fijar reglas orientadas a resguardar la seguridad y la convivencia, pero siempre respetando la jerarquía normativa y sin afectar el derecho de dominio de los propietarios.
El impacto de Airbnb en los condominios es una realidad que seguirá creciendo y que exige respuestas claras. Para los administradores, representa uno de los desafíos más relevantes del escenario actual, obligándolos a reforzar su rol como gestores de convivencia, seguridad y cumplimiento normativo.
Desde AGACECH invitamos a tener un debate responsable, equilibrando el derecho de propiedad con la necesidad de resguardar la vida en comunidad, con acuerdos claros y reglas bien definidas, que permitan una convivencia armónica, entreguen certezas a los administradores y resguarden la seguridad y tranquilidad de quienes habitan los condominios.
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