Arbnb Nuevo fallo en un condominio.

El servicio de alojamiento Airbnb es una reconocida aplicación utilizada para el arriendo de habitaciones en departamentos y hostales alrededor del mundo. Tanto Uber y Netflix, nuestro país no ha quedado inmune a la conveniencia que ofrecen este tipo de servicios.

Sin embargo, el uso de este tipo de aplicaciones ha abierto un debate en torno a si este tipo de actividades debiesen ser regularizadas o no. Así quedó demostrado luego de que la Corte Suprema de Santiago fallara en contra de una mujer que puso un recurso de protección en contra de la comunidad Jardines Fray León, en Las Condes, luego de que ellos la multaran por arrendar su departamento a través de la controvertida aplicación.

Juan Cristóbal Pino, abogado que lidera el área de Litigios en el estudio Castañeda Abogados, explica que: “El razonamiento de la corte en este caso no deja de tener razón en un punto bien concreto: ellos dicen ‘¿Sabe qué? usted efectivamente tiene un departamento y puede disponer de él. Sin embargo, el problema que se presenta es que al tener un departamento usted se rige por la ley de co-propiedad inmobiliaria’. Bajo esta premisa tú tienes ciertas limitaciones que están reguladas por los reglamentos internos por cada uno de los edificios y condominios”.

En otras palabras, si usted quiere arrendar su departamento a través de la aplicación Airbnb no existe problema alguno, siempre y cuando haya quedado estipulado en el contrato de co-propiedad del inmueble el tipo de uso de suelo que se le dará al departamento en un futuro. Esto se puede hacer a través de una asamblea extraordinaria en la comunidad o edificio donde vives.

“Si quieres modificar el uso del suelo de un departamento necesitas un permiso especial de la asamblea extraordinaria de co-propietarios del edificio. En teoría puedes desafectar un inmueble que está destinado a la habitación, pero solo a través de asamblea extraordinaria. No es arbitrario que algún administrador del condominio te quiera multar por usar tu departamento como Airbnb. Si el uso del inmueble está determinado dentro del reglamento como habitacional, no le puedes dar un uso comercial”, explicó el abogado en exclusiva a Página 7.

¿Servicio regulado?

“El uso de Airbnb no está regulado por ningún lado, pero la actividad que realizas en él es evidentemente la de un Apart Hotel. El arriendo de bienes inmuebles amoblados paga impuestos (Airbnb cae perfecto en esta categoría) y la actividad hotelera es una actividad comercial. Si quisieras realizarla de forma regular deberías iniciar actividades en el servicio de impuestos internos y pagar tus impuestos. Con esta plataforma no se paga, es el problema que tienen todas las plataformas virtuales como Uber o Netflix”, detalló Juan Cristóbal.

-¿Y pueden multar al consumidor por usarlas al no estar reguladas, abogado?

-Legalmente no pueden sancionarte por usar este tipo de servicios salvo que el SII decidiera abrir una investigación concreta por no pago de impuestos.

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La aplicación Airbnb, es una de las aplicaciones que existe, otras son;

HomeAway
Se define como «la mayor selección de alquileres vacacionales del mundo» y fue creada en 2005 para ofrecer «más espacio, más intimidad y más servicios que un hotel, a menudo, por un precio mucho menor por persona».

Couchsurfing
Fundada en 2004 (al igual que Airbnb, también en San Francisco) el sistema de intercambio de alojamientos Couchsurfinse ha vuelto muy popular entre los mochileros en los últimos años.

Más que un intercambio de casas, es un intercambio cultural. Su lema: «Alójese con lugareños y conozca a viajeros». En su sitio web asegura que su «comunidad global» tiene más de 10 millones de usuarios (entre anfitriones y «couchsurfers») en más de 200.000 ciudades para promover una forma diferente de viajar como «una experiencia verdaderamente social».

OneFineStay
La londinense OneFineStay fue fundada en 2009 y desde 2016 pertenece hotelera francesa AccorHotels, la cual la adquirió por unos US$170 millones.

Permite a los propietarios alquilar sus viviendas cuando están desocupadas.
Según datos de la compañía de abril de 2016, cuenta más de 2.500 viviendas en Londres, Roma, París, Nueva York, Los Ángeles y Miami.

Wimdu
Cuando uno abre la versión en español de la página web de Wimdu en español lee: «Tu apartamento vacacional más barato».

Este sitio online se promociona como una alternativa a los hoteles que permite a sus usuarios «viajar como un lugareño» alojándose en «lugares increíbles en diferentes partes del mundo».

Tal vez debemos hablar del nuevo mundo que está llegando, si analizamos el caso UBER, compiten directamente contra los taxis de cada país, generando todo tipo de rechazos, pero no hay una reacción real, los taxistas apelan a lo ilegal que es la aplicación y como perjudica el rubro, y tienen razón. Pero no hay reacción tecnológica al menos, tal vez los afectados podrían agruparse y desarrollar una aplicación similar, utilizar el knowhow (experiencia adquirida) de años transportando personas, reinventarse y realizar mejoras, las aplicaciones tienen como base la rentabilidad, frente a un sistema organizado donde les será difícil competir o tendrán bajas o nulas utilidades, por lo que no entran.

Arbnb, es similar donde la competencia es el mercado de hoteles o alojamiento establecido, la respuesta hotelera no puede ser solo del rubro, sino que deben ser apoyados por los legisladores de turno, organizarse, combinar servicios externos, como transporte, pubs, tours, subsidios para promover el turismo, etc. Así el usuario al momento de buscar alojamiento de bajo costo, puede por un valor un poco mayor obtener una serie de servicios entretenidos y seguros. Junto con establecer normas impositivas para las aplicaciones para que la competencia sea más equitativa.

La ley 19537, si bien esboza una prohibición de usar las unidades como residencia u hospedaje, y que deberán ser usadas en forma ordenada, el administrador de la comunidad tiene pocas herramientas, por lo que es necesario en muchas ocasiones recurrir a la justicia.

Sin embargo, en la legislación chilena no existe la jurisprudencia, esto significa que un juez puede fallar de una determinada forma y otro totalmente diferente.

Mirando desde el punto de vista del administrador, la mayoría de los reglamentos de copropiedad, incluyen párrafos donde indica más o menos así:

Destinar la unidad a cualquier uso que no sea estrictamente habitacional o de vivienda, estando prohibido el funcionamiento de talleres, fábricas, casas de pensión u hospedaje. En este caso la comunidad debe demostrar que se está entregando hospedaje… complejo de probar.

Otro párrafo extraído de un reglamento interno: Las infracciones legales o reglamentarias que cometa el arrendatario en forma grave y/o reiterada, facultaran al comité de administración para exigir al propietario de la unidad que ponga término de inmediato al contrato de arrendamiento. En este caso deben ser demostradas las faltas reglamentarias por ejemplo ruidos molestos, fiestas continuas o un mal vivir.

Otro párrafo extraído de un reglamento interno: Asimismo las personas que ingresen a las viviendas en calidad de arrendatarios, usuarios o a cualquier título, deberán cumplir con condiciones de solvencia y seriedad, que deberán ser acreditadas al comité de administración como requisito previo a su ingreso al condominio.

En esta caso resulta complejo para el propietario que pretende utilizar su departamento con aplicaciones de hospedaje, púes tendría que solicitar aprobación de cada arrendatario nuevo al comité de administración. El comité puede solicitar antecedentes del potencial arrendatario o una reunión con este previo a la autorización.

Las aplicaciones llegaron para quedarse, son parte de la cultura de las nuevas generaciones, lo que choca contra las murallas de lo establecido.

Los legisladores tienen una tarea pendiente en esta área, el mercado inmobiliario crece continuamente y así también las ganas de los Millennials de viajar a nuevas latitudes, las aplicaciones calzan perfecto en el modelo de viaje de bajo costo, donde lo importante no es el alojamiento sino pasarlo bien en donde vayas… Tal vez lo mejor es adaptarse y «Que levante la mano quien NO HA utilizado un UBER o similar»…

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