Año nuevo, cuentas claras
En este escenario, resulta clave iniciar el año con una estrategia clara para recuperar la cartera de morosos por la estabilidad financiera de los edificios y condominios. La Ley de Copropiedad Inmobiliaria N°21.442 entrega nuevas herramientas a los administradores para enfrentar esta problemática de manera más efectiva y flexible.
Según explica Camila Puig, abogada del estudio jurídico Armis y partner de AGACECH, la nueva normativa introdujo cambios relevantes respecto de la ley anterior. “Antes, frente a la morosidad, solo era posible cortar el suministro eléctrico. Hoy, la ley permite el corte de servicios como electricidad, calefacción o telecomunicaciones, siempre que exista una deuda equivalente a tres o más meses, continuos o discontinuos”, señala.
Este punto es especialmente relevante, ya que apunta a una práctica habitual de algunos copropietarios, conocida como la “bicicleta”, que consiste en pagar un mes y dejar de pagar el siguiente para evitar sanciones. Con la nueva ley, esta estrategia deja de ser efectiva, ya que se consideran los tres meses impagos, aunque no sean consecutivos.
La normativa establece un límite claro: no se puede cortar el suministro eléctrico a copropietarios morosos que acrediten ser electrodependientes, lo que refuerza la importancia de mantener actualizados los registros de la comunidad y contar con la documentación correspondiente.
Otra de las herramientas destacadas por la abogada es la posibilidad de efectuar convenios de pago, una alternativa que busca evitar la judicialización y reducir los conflictos internos. “Los convenios permiten generar ingresos constantes para la comunidad, aunque sean montos menores, y son una medida más amigable para enfrentar la morosidad”.
La Ley 21.442 también flexibilizó las condiciones de estos acuerdos, eliminando la exigencia de un pago inicial mínimo del 30% de la deuda, lo que facilita llegar a acuerdos con los copropietarios y avanzar en la regularización de pagos.
Finalmente, cuando la deuda es elevada o persiste en el tiempo, la legislación contempla la cobranza judicial, mediante un procedimiento ejecutivo. En estos casos, el documento de cobro del gasto común, debidamente firmado por la administración, constituye título ejecutivo, lo que permite iniciar directamente el proceso de cobro ante tribunales.
Más allá de las herramientas legales disponibles, mantener los gastos comunes al día es un acto de responsabilidad comunitaria. El pago oportuno permite asegurar el funcionamiento continuo de servicios esenciales como la seguridad, la limpieza, el mantenimiento de áreas comunes y el cumplimiento de los compromisos laborales con conserjes y personal de apoyo. Cuando existen altos niveles de morosidad, no solo se ve afectada la administración, sino también los vecinos que sí cumplen y los colaboradores que dependen de estos recursos para desempeñar sus labores. Pagar los gastos comunes en los plazos establecidos es una forma concreta de respeto hacia quienes comparten el mismo espacio y contribuyen diariamente al buen funcionamiento y la convivencia de la comunidad.
Desde AGACECH, gremio que agrupa a administradores de condominios a nivel nacional, recalcamos que comenzar el año abordando la morosidad no solo es una medida financiera, sino también una señal de responsabilidad y orden para la comunidad. Contar con asesoría legal especializada y aplicar correctamente las herramientas que entrega la ley es fundamental para fortalecer la gestión administrativa y promover comunidades más sostenibles y equitativas.
Porque el año nuevo trae nuevos desafíos, pero también la oportunidad de partir con cuentas claras y comunidades financieramente sanas.
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