Aclaración y propuestas, devolución del iva a condominios.

Santiago 29 de abril del 2020

Comisión de Vivienda, Desarrollo Urbano y Bienes Nacionales

Señores integrantes de la comisión de vivienda.

Como gremio estamos muy atentos al debate que se está llevando para las modificaciones de la ley de copropiedad.

Los integrantes de nuestro gremio administran varios cientos de comunidades diariamente, por lo que tenemos la visión real de cómo se comportan las comunidades.

En la búsqueda de bajar el gasto común, se han esgrimido una serie de conceptos en estos días, como planteamientos derechamente ilegales como “reducir el fondo de reserva”, siendo necesario definir el fondo a fin de explicar su funcionamiento:

“En la administración de todo condominio deberá considerarse la formación de un fondo común de reserva para atender a reparaciones de los bienes de dominio común, a la certificación periódica de las instalaciones de gas, certificación de ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas y sus instalaciones o a gastos comunes urgentes o imprevistos.

Este fondo se formará e incrementará con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que, en sesión extraordinaria, fije la asamblea de copropietarios; con el producto de las multas e intereses que deban pagar, en su caso, los copropietarios, y con los aportes por concepto de uso y goce exclusivos sobre bienes de dominio común a que alude el inciso segundo del artículo 13.”

¿Que se considera un gasto común imprevisto?, ejemplos:

1.- Un residente rompe una mampara del acceso principal del edificio con su bicicleta, el administrador debe reparar con prontitud la mampara, cargará dicha reparación al fondo de reserva y posteriormente tendrá que ejecutar las acciones necesarias para la restitución al fondo de reserva.

2.- Se produce una rotura de una cañería de desagüe en área común que afecta a toda la comunidad. El administrador debe realizar dicha reparación con cargo al fondo de reserva.

3.- Es necesario certificar el sello verde de gas para el edificio, se carga al fondo de reserva.

4.- Es necesario certificar los ascensores, el valor de la factura de la certificación se carga al fondo de reserva. El costo de las reparaciones necesarias para certificar pudiera ser cargado al fondo de reserva.

5.- Por un deterioro se rompe el muro o reja perimetral, esta reparación puede ser cargada al fondo de reserva.

6.- Es necesario cambiar los cables del ascensor, esta reparación puede ser cargada al fondo de reserva.

Debemos clarificar que el fondo de reserva “no es una reserva de fondos para cualquier tipo de gasto”, sino para temas estrictamente definidos por ley. También es necesario clarificar que no es posible disminuir el porcentaje del fondo de reserva en una reunión de comité, reunión de vecinos, ni en asamblea ordinaria, SOLO se puede modificar dicho porcentaje en asamblea extraordinaria.

En caso de utilizar dineros acumulados en este fondo, por ejemplo, para amortizar el gasto común de algunos meses, y la comisión lo considera adecuado, se deberá definir un plan de restitución al fondo, y eliminar posibles responsabilidades legales por no contar con fondos suficientes en caso de alguna emergencia de la comunidad.

 Suspensión del corte del suministro eléctrico.

Proponemos que la suspensión del corte de suministro eléctrico establecido en la ley 19.537 a morosos de 3 o más meses de gastos comunes, en consideración a la situación extraordinaria producida por la Pandemia Covid19, debe ser aprobada casuísticamente por la autoridad del condominio, esto es, el comité de administración y/o el administrador. No es recomendable definir una norma para todos los deudores, por cuanto existen deudores de varios meses que se configuraron así con anticipación a la pandemia o que se mantienen de manera constante en dicha situación de morosidad, generando perjuicios a la comunidad y agravando la situación de crisis.

Existen, sin embargo, alternativas para bajar el gasto común.

• Suspendiendo fondos adicionales al fondo de reserva en aquellas comunidades que los posean, al menos mientras dure el periodo de emergencia. Dichos fondos no se encuentran establecidos en la norma y pueden ser suspendidos temporalmente.
• Siendo el ítem remuneraciones el de mayor impacto en el gasto común, desde un 50% a un 80%, se puede proponer a la comunidad que los empleados sean enviados todos o solo algunos a que realicen una cuarentena voluntaria, el condomino acuerda no pagar locomoción y colación de estos empleados por el periodo, vía anexo de contrato. La comunidad deberá aprobar esto, los mismos residentes pueden voluntariamente suplir los turnos de conserjes en el periodo.
  • Los condominios funcionan como empresas sin serlo, están sujetos a las leyes laborales, compran productos y contratan servicios. Se propone entonces que la comunidad pudiera recibir la devolución del IVA; poder recibir una devolución de impuestos, y que estos valores pudiesen ser reinvertidos en la comunidad, por ejemplo, en el gasto común.
    Como alternativa, podría una parte de la devolución ser entregada a comunidades vulnerables, así se generan beneficios sociales. La mecánica propuesta para esta medida es simple, el administrador del condominio llena un formulario en impuestos internos, ingresando todas las facturas del año. Impuestos internos valida y según se defina procede a depositar en la cuenta del condominio la devolución.

Como gremio solo buscamos mejorar la manera en que se administra en nuestro país, este fue el concepto detonante para conformar nuestra agrupación en septiembre del 2018. Diariamente se suman nuevos asociados, a quienes recibimos, no sin antes revisar sus desempeños y certificar sus conocimientos, creemos firmemente que solo así es posible contar con administradores en las comunidades, que realicen su gestión bajo una filosofía de trabajo predefinida y estandarizada. Estamos disponibles como agrupación para apoyar el trabajo legislativo, presencial o remotamente.

Luis Vallejos Kauer

Presidente Agacech

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