A QUÉ SE EXPONEN LOS DEUDORES DE GASTOS COMUNES
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Hace algunas semanas hablamos de las razones detrás de la fuerte alza de los Gastos Comunes, también de la importancia de que todos estén al día con los pagos para mantener sana la economía interna del condominio y ahora queremos dar a conocer las sanciones que establece la ley para quienes no cumplan con esta obligación.
Paula Avilés Villagra
La Ley de Copropiedad establece en su artículo 20 que es función del administrador, “recaudar los montos correspondientes a las obligaciones económicas, emitir certificados en lo relativo al estado de deudas de las unidades, llevar la contabilidad del condominio conforme a las normas que establezca el reglamento de la ley e informar al comité de administración las gestiones realizadas para el cobro de dichas obligaciones respecto de los propietarios, arrendatarios u ocupantes morosos”.
También está dentro de los deberes del administrador llevar a cabo las sanciones impuestas por la ley para quienes no cumplan con el pago de los gastos comunes.
El aviso de cobro de los Gastos Comunes también es parte de las obligaciones del administrador, y en él debe constar : “la proporción en que el respectivo copropietario debe contribuir a los gastos comunes, al fondo común de reserva, junto con los intereses y multas que adeudare a la fecha. Además, en dicho aviso se deberá señalar en detalle el total de los ingresos, egresos mensuales y el saldo de caja del condominio”, señala la ley en su artículo 31.
Es muy importante señalar que estos cobros, firmados por el administrador, a diferencia de la legislación anterior, tendrán mérito ejecutivo. ¿Qué quieres decir esto? Significa que dichos documentos facultan o tienen el peso para que el deudor de gastos comunes pueda ser demandado por el NO pago de Gastos Comunes.
El sitio web Cómo administrar condominios lo explica así: “el mérito ejecutivo es la cualidad o capacidad que tiene un documento o título para ejecutar judicialmente a un deudor, obligándolo a cumplir con la obligación contenida en el documento”.
En este punto hay que aclarar que el deudor de los Gastos Comunes siempre será el dueño o propietario de la unidad, a pesar de que no habite el lugar y haya sido el arrendatario quien generó la deuda. Por lo mismo –en caso de deuda– el administrador debe comunicar al dueño de la situación, informándole de la responsabilidad legal que debe enfrentar.
Sanciones a los deudores
Mantener impagas 3 cuotas de Gastos Comunes, ya sean continuas o discontinuas, faculta a la administración –en aprobación con el comité de administración– a tomar medidas como son:
“Suspender o requerir la suspensión, según sea el caso, y con acuerdo del comité de administración, del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes”, enfatiza la ley en el artículo 36.
No obstante, no podrá efectuarse la suspensión simultánea de más de uno de estos servicios, además tampoco podrá efectuarse o solicitarse ningún corte de servicios por deuda en Gastos Comunes, en caso de esté vigente un Estado de Catástrofe en la zona, donde se encuentre el condominio. Esta medida se mantendrá, mientras duré el Estado de Catástrofe. A esto se suma otra excepción, que se hace el caso de que en la unidad vivan personas electro dependientes. Bajo esta circunstancia NO podrá efectuarse o solicitarse la suspensión del servicio eléctrico.
La ley también contempla qué sucede si por la deuda en Gastos Comunes, disminuye el valor del condominio o se origina un riesgo que los seguros no cubren. Si así fuere, “el propietario deberá responder de todo daño o perjuicio que pudiere imputarse a su incumplimiento”, artículo 34
Por otro lado, si un copropietario “no hace uso efectivo de un determinado servicio o bien de dominio común, o de que la unidad correspondiente permanezca desocupada por cualquier tiempo, no lo exime, en caso alguno, de la obligación de contribuir oportunamente al pago de los gastos comunes respectivos”, aclara la legislación en artículo 35.
Volvemos a reiterar, la importancia de que tanto propietarios como arrendatarios estén al tanto de lo que se exponen en caso de incurrir en deudas, además del daño económico que significa para una comunidad que las personas no cumplan con sus compromisos.
Servicios que podrían ser suspendidos
Ya que la ley faculta a suspender o pedir la suspensión de servicios eléctricos, de calefacción y telecomunicaciones
- Suspender energía eléctrica (el administrador debe solicitar la suspensión a la empresa eléctrica)
- Corte de la calefacción.
- Corte de internet (el administrador debe solicitar la suspensión a la empresa que suministra el servicio)
- Corte de teléfono (el administrador debe solicitar la suspensión a la empresa que suministra el servicio)
- TV cable (el administrador debe solicitar la suspensión a la empresa que suministra el servicio).
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